惠州市广场可行性研究报告(doc　60) 第一章　　惠州市社会经济发展概况……………………………………………………………　05 1．1　惠州市经济社会发展概况……………………………………………………………………05 1．2　惠州市经济发展历程与特点…………………………………………………………………06 1．3　惠州市的区位条件……………………………………………………………………………　　08 1．4　南海石化项目和大亚湾经济区的建设……………………………………………………10 1．5　惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………　　11 第二章　　项目概括………………………………………………………………………………………………　12 2．1　　研究基础………………………………………………………………………………………………　　　12 　　　　　　　　2．1．1　　研究依据　…………………………………………………………………………………　　13 　　　　　　　　2．1．2　　项目参数　…………………………………………………………………………………　　13 　　　　2．2　　研究过程……………………………………………………………………………………………　　14 　　　　　　　　2．2．1　　研究目的　…………………………………………………………………………………　　14 　　　　　　　　2．2．2　　研究人员　…………………………………………………………………………………　　14 　　　　　　　　2．2．3　　研究内容　…………………………………………………………………………………　　15　 　　　　　　　2．2．4　　研究方法　…………………………………………………………………………………　　　15　 　　　2．3　　项目背景……………………………………………………………………………………………　　16　 　　　　　　　2．3．1　　发展商简介　………………………………………………………………………………　　16　 　　　　　　　2．3．2　　项目概况　…………………………………………………………………………………　　17 　　　　　　　　2．3．3　　总体布局　…………………………………………………………………………………　　17 　　　　　　　　2．3．4　　交通组织　…………………………………………………………………………………　　18 　　　　　　　　2．3．5　　建筑功能　…………………………………………………………………………………　　18 　　　　　　　　2．3．6　　建筑造型　…………………………………………………………………………………　　18 　　　　　　　　2．3．7　　消防及分区　………………………………………………………………………………　　18 　　　　2．4　　区域特点……………………………………………………………………………………………　　18 　　　　　　　　2．4．1基本描述　……………………………………………………………………………………　　19 　　　　　　　　2．4．2总体布局　……………………………………………………………………………………　　19 　　　　　　　　2．4．3道路系统　……………………………………………………………………………………　　20 　　　　　　　　2．4．4公共设施配置　……………………………………………………………………………　　　　21 　　　　　　　　2．4．5绿化系统规划　……………………………………………………………………………　　　　21 第三章　　惠州市商品房需求状况……………………………………………………………………………　22 　　　　3．1　　基本情况……………………………………………………………………………………………　　22 　　　　3．2　　住宅建设和消费…………………………………………………………………………………　　　23 3．3　　需求主要指标…………………………………………………………………………………………　　　23 3．4　　需求祈求………………………………………………………………………………………………　　　　24 3．5　　对环境及配套要求……………………………………………………………………………………　　26 第四章　　惠州市商品房供给状况…………………………………………………………………………　　　27 　　　　4．1　　商品房供给总量及特点…………………………………………………………………………　　27 　　　　4．2　　住宅市场发展趋势………………………………………………………………………………　　　28 第五章　　个案分析……………………………………………………………………………………………　　　31　 　　　5．1　　总体供给状况………………………………………………………………………………………　　31 　　　　5．2　　个案分析……………………………………………………………………………………………　　31 第六章　　项目评估……………………………………………………………………………………………　　　　34 　　　　6．1项目概括………………………………………………………………………………………………　　34 　　　　6．2项目优势………………………………………………………………………………………………　　34 　　　　6．3项目劣势………………………………………………………………………………………………　　36 第七章　　市场容量……………………………………………………………………………………………　　　　36 　　　　7．1项目市场定位…………………………………………………………………………………………　36 　　　　7．2目标客户分析………………………………………………………………………………………　　　37 7．3销售价格预测……………………………………………………………………………………………　　37 7．4市场容量估算……………………………………………………………………………………………　　38 第八章　　初步成本分析………………………………………………………………………………………　　40 　　　　8．1项目基本装修标准…………………………………………………………………………………　　40 　　　　8．2项目开发组织………………………………………………………………………………………　　41　 　　　8．3土地成本………………………………………………………………………………………………　　43 　　　　8．4建安成本……………………………………………………………………………………………　　　43　 　　　　　　　8．4．1　土建及装修工程成本　…………………………………………………………………　　　43　 　　　　　　　8．4．2设备安装工程成本　………………………………………………………………………　43　　　 　8．5前期费用　　……………………………………………………………………………………………　　43　　　 　8．6项目其它不可预见费　　………………………………………………………………………………　　44　 　　　8．7开发期税、费　　………………………………………………………………………………………　　44 　　　　8．8红线内、外市政及公建配套设施工程费　　…………………………………………………　　44 　　　　8．9本项目静态总投资　　……………………………………………………………………………　　　44　　 　　8．10本项目开发期各项静态总投资比例　…………………………………………………………　　45 第九章　　财务效益估算　　　……………………………………………………………………………………　　45 　　　　9．1项目开发前景　　……………………………………………………………………………………　　　45　 　　　9．2财务效益初步估算　　………………………………………………………………………………　46　　　 　9．3项目总体开发盈亏平衡分析………………………………………………………………………55　　　 　9．4项目敏感性分析……………………………………………………………………………………　　56　　　 　9．5影响开发效益的主要因素分析……………………………………………………………………　　57 第十章　　结论及建议………………………………………………………………………………………　　59　　 　　10．1研究结论　　…………………………………………………………………………………………　　59　　 　　10．2可行性建议……………………………………………………………………………………………　　60