vi 目录 摘要 ........................................................................................................................ III ABSTRACT ............................................................................................................ IV 目录 ........................................................................................................................ VI 1 引言 .................................................................................................................. 1 1.1 研究背景及意义 ...................................................................................... 1 1.1.1 研究背景 .......................................................................................... 1 1.1.2 研究意义 .......................................................................................... 4 1.2 研究内容及方法 ...................................................................................... 4 1.2.1 研究内容 .......................................................................................... 4 1.2.2 研究方法 .......................................................................................... 5 1.2.3 研究框架 .......................................................................................... 5 1.3 国内外文献综述 ...................................................................................... 6 1.3.1 国外文献综述 .................................................................................. 6 1.3.2 国内文献综述 .................................................................................. 7 1.3.3 国内外研究现状比较 ...................................................................... 9 2 融资结构相关理论 ........................................................................................ 10 2.1 融资结构的相关概念 ............................................................................ 10 2.2 MM理论及其修正理论 ........................................................................ 11 2.3 权衡理论 ................................................................................................ 11 2.4 新融资结构理论 .................................................................................... 11 2.4.1 信息不对称理论 ............................................................................ 11 2.4.2 优序融资理论 ................................................................................ 12 3 我国房地产产业融资概况 ............................................................................ 13 3.1 房地产产业特点 .................................................................................... 13 3.2 房地产产业发展概况 ............................................................................ 15 3.3 房地产产业的融资特点及资金来源 .................................................... 18 3.3.1 房地产产业的融资特点 ................................................................ 18 3.3.2 房地产产业的资金来源 ................................................................ 19 3.4 房地产产业融资现状 ............................................................................ 20 3.5 本章小结 ................................................................................................ 24 北京交通大学硕士专业学位论文 目录 vii 4 研究模型构建及分 析 .................................................................................... 25 4.1 变量选取 ................................................................................................ 25 4.1.1 被解释变量 .................................................................................... 25 4.1.2 解释变量 ........................................................................................ 26 4.2 研究假设 ................................................................................................ 26 4.3 模型构建 ................................................................................................ 27 4.4 研究样本选取与数据来源 .................................................................... 28 4.5 实证分析 ................................................................................................ 29 4.5.1 描述性分析 .................................................................................... 29 4.5.2 相关性分析 .................................................................................... 30 4.5.3 回归分析 ........................................................................................ 31 4.5.4 实证结果分析 ................................................................................ 32 4.6 本章小结 ................................................................................................ 34 5 结论与建议 .................................................................................................... 35 5.1 研究结论 ................................................................................................ 35 5.2 相关建议 ................................................................................................ 36 5.3 不足及展望 ............................................................................................ 38 5.3.1 不足之处 ........................................................................................ 38 5.3.2 未来展望 ........................................................................................ 39 参考文献 ................................................................................................................ 40 作者简历 ................................................................................................................ 42 独创性声明 ............................................................................................................ 43 学位论文数据集 .................................................................................................... 44 北京交通大学硕士专业学位论文 引言 1 1 引言 1.1 研究背 景及意义 1.1.1 研究背景 2008年美国次贷危机引发全球性金融危机，为降低金融危机对经济影响，国 家推出十项扩大内需、促进经济增长措施，即“四万亿计划”，以上措施为 房地 产业迅猛发展奠定了坚实基础，根据国家统计局数据，图1-1可以看出，2008年 -2013年，房地产开发投资总额实现了每年不低于15%的增长。为抑制房价过快上 涨，2013年 国务院出台“新国五条”以限购限贷政策抑制投机性购房，严厉的调 控措施使得2014年-2015年的房地产业陷入低迷，房地产开发投资额增长率也由 2013年的20%将低至2015年的 不足1%，此后中央和地方政府先后放松调控，开 始因地制宜分类调控以及去库存，因此2015年开始，房地产开发投资额增长率开 始缓慢增长并趋于稳定。在国家对房地产业调控 政策趋稳的态势下，房地产开发 投资总额稳中有升应该将成为近几年常态。从具体的数据看，2007年房地产开发 投资总额仅为25288.84亿元，而2019年此项数据为132194亿元， 12年时间增长 近423%，而房地产开发投资额的迅猛增长也代表了房地产开发企业对于融资的需 求的增长，因此房地产企业的融资需求也必然呈上升趋势。 根据国家统计局数据， 如图1-2可以看出，2007年-2018年我国房地产开发企 业平均资产负债率均在70%以上，并且从2008年开始一直处于增长状态，2018 年已接近80%，充分说明房地产开发企业债务融 资占比较高，债务融资需求在不 断增长。而房地产开发企业债务融资资金很大比率来源于银行及非银行等金融机 构，由图1-3可以看出，房地产开发企业来源于银行等金融机构贷 款资金的绝对值 在逐年上升，但受经济形势下行及国家监管政策影响，国内贷款增长率总体呈下 降趋势。 对于已上市的房地产公司而言，股权融资也是资金来源的组成部分，但 是由 于目前我国股市以个人投资者居多，机构投资者占比较少，股市投资多以投机性 获利为目的，并未形成价值投资理念，因此我国股市并非绝对有效市场。而且我 国股市长期 低迷的走势也使得上市公司通过股权再融资变得困难。 北京交通大学硕士专业学位论文 引言 2 图1-1 房地产开发投资总额变动情况 Figure 1-1 Changes in Total Investment in Real Estate Development 数据来源：根据中华人民共和国国家统计局数据整理 图1-2 房地产开发企业资产负债率 Figure 1-2 Asset-Liability Ratio of Real Estate Development Enterprises 北京交通大学硕士专