2020-05-02 魅力之城开盘情况简介 2 总体销售情况 开盘时间：2008年10月11日、12日 开盘均价7000元/平米，所售房源最低单价6220元，最高单价10320； 本次开盘推出房源共336套，10月11日当天认购141套，转天认购12套，累计共成交153套； 距离万科原开盘目标200套有偏差，但153套的业绩仍然较为可观； 总体评价：淡市之下，天津楼盘中开盘较为成功的环外项目。 3 开盘楼栋 18 9 8 1 2 6 7 10 该项目一期有18栋楼，本次开盘共推出8栋（红色标示楼盘为本次开盘推出房源） 4 分楼栋销售情况（1、2号楼栋——90平米两室小户型） 一期90平米以下的户型集中在北侧的1、2、3#楼，本次推出了两栋楼 1号楼位于一期东北角，靠近十字路口，受道路噪音影响，空气污染相对较大，西侧户型销售明显较差；2单元销售情况则较好 2号楼的位置较好的金角户型消化较好；高楼层和低楼层因总价相对较低，消化情况也较好 1 2 注：所有楼栋合计有13套假销控 5 分楼栋销售情况（6号楼——140平米舒适三室户型） 6号楼位于社区中心位置，旁边有社区的中心广场，该楼栋占据一期社区最优越的资源； 该楼栋均为140平米的舒适型三居户型，且其9、10层设计了4套205平米的跃层户型。 6 6号楼为本次开盘唯一的一个大户型楼栋，32套140平米左右的房源，销售26套，去化率达到80%以上；其中2单元102带小院户型销售单价达到10320元/平米，为本次开盘最高单价； 4套跃层户型均未销售，可见客户接受程度极低。 6 分楼栋销售情况（7、8、9、10、18号楼——110平米舒适两室户型） 这5栋楼的金银角通透户型设计为108平米的舒适型两居室，中间不通透户型设计为110平米的跃层户型。 各楼栋去化较为均匀，端户金银角户型去化率明显高于中间不通透的跃层户型 跃层户型去化率仅为30%，可见客户对于此类产品的接受度较低 8 7 9 10 18 7 分产品去化情况简析 开盘总体销售率达到45.5%，取得比较成功的开盘业绩； 140平米的舒适型三室通透户型消化率最高，达到81.3%；其次是通透的110平两室户型；这两种户型均较为舒适； 从右表可以明显看出，通透户型明显畅销于非通透户型 8 客户情况 整体感觉： 购房客户主要为集中在项目周边的东丽区客户，即地缘性客户 项目周边的东丽区居民经济实力较强，不少客户选择一次性付清房款； 客户主要都还是刚性需求，以婚房和刚性改善需求为主；现场客户 客户普遍对于此区域的升值潜力不看好，购房仅为了居住或留给儿女，而投资目的较少。 9 客户访谈 一、婚房客户 到场客户年龄层次较为明显，主要是20-30岁左右的青年男女或者40-60岁左右的中年人，为自己或者儿女购置婚房； 客户A: 小王，约25岁，为附近区域居民，在塘沽工作，携未婚妻到现场选房，购置108平米通透两室户型做婚房；在轻轨沿线购房，将来工作也会很方便； 喜欢3-5层的低楼层，不喜欢110平米的跃层户型，认为110平米的平层两室会很宽敞，但做跃层，会显得拥挤，且将来有了小孩，上上下下不方便，不安全；认为140平米以上的跃层户型才会有跃层的感觉。 客户B: 某先生，约50岁，附近区域居民，与朋友一起同在魅力之城购房，给各自的儿女作婚房使用；之前看过领世郡，但还是觉得这里交通方便，生活方便;准备一次性付款,认为还贷款还要还利息，总体不合算；认为在这个区域投资不合算，房子也租不到好价钱，升值也慢。 关键词： 婚房 地缘性客户 交通方便 生活方便