目录 第1章绪论................................................1 1.1问题的提出.............................................1 1.2我国房地产产业的发展历程...............................1 1.2.1销售增长强劲....................................2 1.2.2投资增长迅猛....................................2 1.2.3建设规模宏大....................................3 1.2.4开发企业迅猛增长................................3 1.3国内外研究现状.......................................4 1.4研究目的!研究内容及研究方法.........................4 1.4.1研究目的........................................4 1.4.2研究内容及结构..................................5 1.4.3本文主要的研究方法..............................5 第2章房地产项目投资及可行性研究概述......................7 2.1房地产的基本概念.....................................7 2.2房地产投资的基本意义及特征介绍.......................7 2.2.1投资对象具有固定性和不可移动性..................7 2.2.2房地产投资投有入高!成本高特性..................7 2.2.3房地产投资回收期长..............................7 2.2.4房地产投资具有高风险性..........................8 2.2.5房地产投资具有较强的环境约束性..................8 2.3房地产可行性研究的概念及必要性.......................8 2.3.1能保证投资决策的科学性..............,.....9 2.3.2能保证项目选择的优化............................9 2.3.3能保证房地产投资的有序性........................9 2.4房地产可行性研究存在的误区...........................9 2.4.1可行性研究得到一个确定的结论....................9 2.4.2/先入为主0的可行性研究.......................10 2.5本文的可行性研究与传统可行性研究的区别..............10 2.5.1研究的阶段不同................................10 2.5.2研究的内容不同................................10 2.5.3研究的目的不同.................................n 2.5.4研究的方法不同................................!11 2.5.5研究的结论不同.................................122.6试用本研究方法的基础和明确的问题....................12 2.6.1本文所适用的房地产开发企业.....................12 2.6.2房地产开发企业有明确的新城市选择标准...........13 2.6.3房地产开发企业有明确的预期收益标准.............13 2.6.4关于选取案例的说明.............................13 第3章房地产项目投资环境分析.............................巧 3.1市场的表现形式......................................15 3.1.1宏观市场表现良好,微观市场表现良好.............15 3.1.2宏观市场表现良好,微观市场表现较差.............15 3.1.3宏观市场表现较差,微观市场表现良好.........16 3.1.4宏观及微观市场表现均较差.......................16 3.2城市概况综述........................................16 3.2.1湛江城市背景...................................16 3.2.2城市核心经济指标...............................17 3.3土地市场分析........................................24 任尸月O9自O乙3.3 3.3.2 土地成交分析.................. 土地成交价格分析.............. 3.4房地产市场分析......................................26 3.4.1房地产投资开发概况.............................26 3.4.2商品房市场情况分析.............................27 3.5各板块房地产市场分析................!....,二!.30 3.5.1赤坎版块.......................................30 3.5.2霞山版块.......................................31 3.5.3开发区版块.................................31 3.5.4房地产业发展趋势预测...........................31 3.6房地产政策分析......................................32 3.6.1宏观经济政策...................................32 3.6.2房地产调控政策.................................32 第4章房地产项目本体分析.................................34 4.1拟投资项目位置..................,.............34 4.2项目区位分析................................!.34 4.2.1区域概况.......................................34 4.2.2麻章区市场小结.................................36 4.2.3拟投资地块现状.................................36n勺了-OdCQ4.2.4 4.2.5 项目周边的社区配套............................. 规划控制要点................................... 第5章项目拟定位方案及工程销售计划.......................38 项目拟定位方案......................................38 5.1.2客户群分析 分析...........................38 ...............................38 5.1.3产品定位.......................................39 5.2项目拟定价方案......................................40 5.2.1项目开发.......................................40 5.2.2定价依据.........,.......................40 5.3项目建设及销售计划....,.....!...........40 5.3.1项目建设进程...................................40 5.3.2项目销售进程...................................40 第6章投资收益分析.......................................42 6.1非土地成本概算......................................42 6.2项目销售收入分析.................................43 6.3土地成本推算.....................................44 6.4项目收益分析..................-...............45 6.5财务性分析..........................................46 6.6敏感性分析..........................................46 6.6.1收入变动.......................................46 6.6.2成本变动.......................................47 6.6.3敏感性分析.....................................47 6.7可行性分析结论......................................48 第7章结束语.........................................50 7.1研究报告的结论......................................50 7.2研究结论的实际应用..................................50 7.3.2项目预期利润标准的衡量........................51 7.3.3项目经济分析..................................51