在房地产开发决策分析过程中,项目可行性研究是十分重要的,而且为房地产 开发者申请项目贷款、商务谈判和有关合同签订提供依据。通过房地产项目可行性 研究,可以减少投资决策的盲目性,提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的 合理使用,为项目带来更大的经济效益和社会效益。 潍坊市位于山东半岛中部,是风筝的发祥地,是举世闻名的世界风筝都,是山 东半岛都市群最大城市,是中国人居环境奖城市、国家环保模范城市、国家卫生城 市、国家园林城市。潍坊地扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉,是山东半岛的交 通枢纽。胶济铁路横贯市境东西,潍坊港一个国家一类开放口岸、羊口港一个国家 全国四大航空邮件处理中心之一。潍坊大观天下项目也是公司进驻潍纺的重点项 目,为进一步分析大观天下项目的可行性,不断完善和补充原有的初步规划,本文 以潍坊大观天下项目可行性研究为课题,为房地产开发的后期工作奠定基础。 本文运用文献分析法、统计分析法和归纳法等研究方法,结合统计学、市场营 销学、管理学和财务管理学等理论知识来进行研究工作。报告先以潍坊大观天下项 目为背景,在阐述房地产项目可行性研究相关理论的基础上,分析了潍坊大观天下 项目的宏观环境,以及潍坊房地产市场现状,对整个项目的基本情况进行了介绍。 然后从项目概况、市场环境、市场定位与开发规划、开发成本分析、财务评价等方 面介绍了潍坊大观天下项目的背景、概况,最后对潍坊大观天下项目进行了风险分 析及研究了相应对策,得出了可行性研究综合结论,提出了相关投资建议。 通过报告研究,旨在完善潍坊大观天下项目初步规划的同时,为项目的具体实 施提供指导,同时也能给其它有意向进驻潍坊房地产市场的企业提供一定借鉴。 关键词:房地产项目;可行性研究;财务评价;风险分析 领士学位报告 MASTER、THESIS Abstract Nineteen thirties, the United States developed and comprehend the utilization of the start method feasibility study on the application of the Tennessee Valley. Along with the development of technology, economy and management science, this method in the industrial countries has been continuously enriched and improved, until the 70's has been widely used in economic construction, China since 1982, has been listed as a feasibility study an important process for the construction, expansion and renovation of large and medium-sized project decision and approval The feasibility study report is limited in the market under the conditions of the future expected revenue budget,benefit analysis leads to uncertain factors of market uncertainty, consideration must be given to the market risk of uncontrollable risks to the project feasibility study in may seek truth from facts. The project feasibility study of decision-making in real estate development is an important link in the process of analysis, for the real estate developers to apply for loans,business negotiation and contract signing to provide the basis, to provide a basis for engineering design. Through the real estate project feasibility study, can reduce the blindness of investment decision, improve the economic benefits of real estate enterprises and the rational use of land to promote the city, bring greater economic benefits and social benefits for the project. Weifang City is located in the middle of Shandong Peninsula, is the birthplace of the kite, is the China Habitat Environment Prize City, national environmental protection model city, the National Health City, national garden city. Weifang as Shandong peninsula hinterland to choke the throat, is the transport hub of the Shandong peninsula. Jiaoji railway across the city boundary, Weifang port as a class of a national open ports, one of two national class open port. Weifang Airport has opened to Beijing, Shanghai, Guangzhou, Haikou,Chongqing, Dalian and other route. And it is one of the four largest air mail processing center. The major project of Weifang grand world project is the company in Weifang, for further analysis of the feasibility of grand world project, continuously improve and supplement the preliminary planning of the original, based on the feasibility study of Weifang grand world project as the subject, and lays the foundation for the later work of real estate development. 硕士学位报告 MASTER'S THESIS This article uses the literature analysis method, statistical analysis method and inductive method, according to statistics, marketing, management and financial management theory to study tiie job. The first Weifang grand world project as the background, based on the feasibility study on real estate projects related theory, analyses the macro environment of Weifang grand world project, and the Weifang real estate market status, the basic situation of the whole project is introduced in this paper. Then from the project general situation, market environment, market positioning and development planning, the development cost analysis, financial evaluation, introduced the Weifang grand world project background, general situation,the final of the Weifang grand world project are analyzed and the corresponding countermeasures of risk, the feasibility study for the comprehensive conclusion, put forward the related investment advice. Through the research, the preliminary planning aims to improve Weifang grand world project at the same time,provide guidance for the specific implementation of the project, but also can provide certain reference to other interest in the Weifang real estate market. Keywords: real estate project; feasibility study; financial evaluation; risk analysis 硕士学位报告 MASTER-S THESIS 目录 摘要 i Abstract.................. ....................... ii 第一章绪论 1 第一节研究背景和意义 1 一、研究背景 1 二、研究意义 2 第二节国内外研究现状 2 一、国外研究现状 2 二、国内研究现状 3 第三节研究内容与研究方法 3 —、研究内容 3 二、研究方法 4 第二章房地产项目可行性研究理论基础 5 第一节房地产项目 5 第二节房地产可行性研究的作用及意义 5 一、房地产可行性研究的作用 5 二、房地产可行性研究的意义 5 第三节房地产项目可行性研究包含的内容 6 第三章潍坊大观天下项目概况 7 第一节项目概况 7 一、地理位置 7 二、宗地规划条件 7 三、周边环境 9 四、教育 9 五、医疗 9 六、商业 10 七、交通 10 八、休闲娱乐 10 九、市政配套设施 10 第二节项目获取 11 1 硕士学位报告 MASTER'S THESIS 一、获取方式 11 二、土地合作协议主要内容 11 三、实施方式 11 第四章市场调查 12 第一节潍坊市经济发展状况 12 第二节潍坊市十二五规划发展目标 14 第三节潍坊市土地市场状况 14 第四节潍坊市整体及项目所在区域房地产市场情况 16 一、潍坊房地产整体市场发展状况 16 二、潍坊各区域房地产市场数据分析 17 三、潍坊市住房现状主要特点 18 四、潍坊市住房需求分析 18 五、潍坊房地产市场基本结论 19 第五节潍坊各板块城市发展及房地产市场特点分析 19 一、中心城区板块 20 二、潍城区板块 20 三、白浪河湿地板块 21 四、九龙山板块 22 五、高新区板块 22 六、开发区板块 23 七、坊子新区板块 24 第六节高新区房地产市场基本情况 24 第七节潍坊市商业市场分析 26 一、潍坊主要在售商业分布图 26 二、典型项目分析 27 三、典型社区商铺情况 31 四、潍坊商业情况总结 33 第五章市场定位与开发规划 34 m一, 34 第二节规划要求和限制 34 第三节规划方案初步设想 35 一、定位原则 35 硕士学位报告 MASTERS THESIS 二、总体规划思路 35 三、规划设想 37 第四节计划开发期 46 第五节年度销售指标定量的说明 46 第六章成本费用分析 50 第一节土地费用 50 第二节前期费用 50 第三节建筑安装费 51 第四节其它直接费 51 第五节销售费用 52 第六节其它间接费用 52 第七节不可预见费 52 第八节项目总投资 52 m-m 53 第一节项目预计销售总收入 53 第二节项目税项 53 第三节项目成本利润分析 53 第四节项目资金来源与运用分析 54 第五节财务评价结论 54 mAM 55 第一节项目盈亏平衡点分析 55 第二节项目敏感性分析 55 第三节项目风险因素分析 55 一、市场及政策风险 55 二、同质竞争风险 55 二、财务风险 56 四、管理风险 56 第四节风险分析基本结论 56 57 第一节综合分析 57 一、项目的SWOT分析 57 二、项目经济效益分析 57 硕士学位报告 MASTERS THESIS 三、项目社会效益分析 58 四、项目环境影响评价 58 第二节基本结论 58 第三节投资建议 58 第十章结论与展望 60 第一节研究结论 60 第二节研究展望 60