产权不能分割的物业销售模式研究  主要针对不能进行产权分割的旅馆业用地可能的 物业类型和销售模式进行分析。   分 享 人：江红 前言  旅馆业用地产权的规定及类似项目 近年来旅馆业用地等其它土地性质出让逐渐增多，但如何销售、 转化现金成为重要课题 关于用地性质的相关法律规定： 城市建设用地共分8大类、35中类、44小类。  根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为： 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文 化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用   地40年；综合或其他用地50年 在《城市用地分类与规划建设用地标准》的土地 分类中，在商业金融性用地一项中包含关于旅馆 业用地的规定：旅馆、招待所、度假村及其附属 设施等用地。 酒店作为高投入物业类型，如何销售、转化现 金成为重要课题。主要抗性在于客户对40年的 认知及产权不能够分割销售。  3 关于旅馆业用地产权分割的规定各个城市不一，南京尚无明文规定 旅馆业用地产权是否可以分割各个城市规定不一，北京、上海、海南已明令禁止将旅馆业用 地进行产权分割，而广州仍可以进行产权分割。南京目前暂未出台此类规章制度。 北京：2010年5月19日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、 北京市国土资源局联合发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》的通知。规定各房地产开 发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。2010年5月31日后通过 出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、 预售许可和现房销售确认手续。  上海：2009年6月，上海市房管局、上海市规土局联合发布的《上海市房地产登记技术规定（试行）》称 ，非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本 单元，如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。  海南：2010年，海南省前段时间出台一个54号文件，禁止旅游用地产权分割出让。  广州：尚未出禁止旅馆业用地分割的政策，2009-2010年取得预售许可证的富力·公园28与大学时光均可 分割产权销售。  南京：尚无明文规定，咨询过房管局工作人员，答复为不可分割。   4 南京市场类似项目——美加东部假日精装公寓通过划分十分之一产权、低价吸引度假投资客户，总体接受度弱，去化缓慢 项