房地产并购流程解析及核 心关注点 2018年3月 收并购成为趋势 现在的土地储备排名就是未来销售总额的排名， 2016年一年碧桂园拿地3238万平米（土地面积），收购 占50%以上  融创土地储备高达8000万方（建筑面积），其中收并购 达到62%的高比例，而这一数字1年前还仅为50%  阳光城异军突起，土地储备暴增218%，2016年收并购甚 至高达投资总额80% 收并购成为常规拿地方式 房地产领域收并购的意义 获取土地资源的重要渠道 有机会进入公开市场拿地困难、竞争激烈的城市  有机会购入核心城市、核心地段物业 垄断已有项目周边市场，关注同区域并购机会  进入存量房时代后，收购物业进行改造，提升物业 价值，拓宽企业盈利途径  通过并购上市公司、资产包快速扩大企业规模  并购自带杠杆，可使用并购贷、分期付款，承债等 方式，小资金撬动大项目  通过合理税收筹划，获取较高收益 目录 一、房地产公司获取项目的方式 二、股权收购的流程及关注点 三、在建工程转让的流程及关注点 四、股权转让与在建工程转让的税收差异 六、合作开发的类型及注意要点 七、如何设计交易结构—案例分析 一、房地产公司获取项目的方式  二手项目 一手项目  公 在 开 旧 委 一 改 股 建 资   勾 级 城 权 工 产 托 招 地 开 市 收 程 转 开 拍 发 更 购 转 让 发 挂 新 让 一、房地产公司获取项目的方式 房地产收并购，买的是什么？ 核心资产是什么？ 土地、在建工程、物业 一、房地产公司获取项目的方式 股权收购：通过直接或间接收购项目公司股权，达到控制土地等核心资产的行为 收购前收购后   转让A持有项目公司B的100%股权 收购主体 交易对手 原股东A 阳光城  100% 收购标的 100% 项目公司B 项目公司B   项目地块 项目地块 核心资产 确权标志：工商行政管理部门完成股权变更登记（出具准予变更通知书） 特殊流程 涉外（外商独资/中外合资）：需经商务部门备案 涉国资：需经主管部门批复、评估、产交所挂牌 一、房地产公司获取项目的方式 在建工程转让：直接购买项目公司土地及在建工程，不涉及股权和债权 收购前收购后  原股东A 阳光城  100% 100%  交易对手 项目公司B 项目公司C 收购主体 转让项目公司B持有的项目地块  项目地块及 项目地块及 核心资产