汇编出版,采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位报告。 本学位报告属于: ()1.经厦门大学保密委员会审査核定的保密学位报告, 于年月日解密,解密后适用上述授权。 (n/)2不保密,适用上述授权。 (请在以上相应括号内打“V”或填上相应内容。保密学位报告 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位报告,未经厦门大学保密 委员会审定的学位报告均为公开学位报告。此声明栏不填写的,默认 为公开学位报告,均适用上述授权。) 声明人(签名): 年丨/月」.日摘要 深圳市的经济社会发展和城市建设一直走在全国前列,为进一步优化城市空 间布局,促进深圳中部沿线的发展,深圳市政府正按照国际化的新标准打造深圳 市龙华新区的中轴线,这为辖区内的各类经济实体带来了一个重要的发展机遇。A 集团一家由深圳市政府控股的大型香港联交所上市公司,主要从事物流基础设施 投资、建设与经营,在深圳市拥有多处大型物流园区。其中,A集团拥有的龙华新 区中轴线上的华通源物流园也被重新规划为商住用地,并立项为梅林关城市更新 项目进行拆除重建。 A集团缺乏房地产项目开发经验,为了对梅林关城市更新项目的开发形成科学 决策,本文站在A集团自主开发的角度,采用可行性研究的基本理论、基本方法, 对梅林关城市更新项目进行可行性研究,希望为A集团决策提供良好的建议和指 导。 本文采用可行性研究的相关理论,结合梅林关城市更新项目的实际情况,重 点从市场环境及财务两个方面对该房地产开发项目进行可行性研究分析。首先, 对房地产项目可行性分析报告的相关理论进行了梳理总结;然后,着重分析了深 圳市房地产发展情况、城市发展的规划和未来趋势以及房地产市场的整体运行情 况,从而对该项目所开发产品的市场定位形成了清晰的判断;接着,本文深入分 析了该项目开发具备的基本条件、开发的优势和劣势,在此基础上,确定了该项 目定位为集高端居住、酒店式公寓、产业和商业商务为一体的都市综合体的开发 目标,住宅定位为高端居住社区,商业定位为社区综合服务性商业,公寓定位为 高端产业服务公寓,写字楼定位为智能化甲级写字楼。最后,在对项目开发成本 及未来销售价格作出估算后,对该项目进行了财务分析、不确定性分析和风险分 析。最终的分析结论表明,梅林关城市更新项目具有较强的抗风险能力,项目开 发实施难度较小,A集团可自行开发该项目。本文系统全面的可行性研究,将对A 集团开发梅林关城市更新项目提供科学的指导。 关键词:可行性研究;房地产;城市更新Abstract Economicandsocialdevelopment,urbanconstructioninShenzhenhasbeen walkingintheforefrontofthenation.Inordertofurtheroptimizetheurbanspace layout,promotethedevelopmentalongthecentralShenzhen,theShenzhenmunicipal governmentbuildsacentralaxisofLonghuaDistricinaccordancewiththeinternational standard,whichbringsthevarioustypesofeconomicentitiesinLonghuaDistrican importantdevelopingopportunity.AsalargelistedcompanycontrolledbytheShenzhen municipalgovernmentinHongKongStockExchange,AGroupisprincipallyengaged intheinvestment,constructionandoperationoflogisticinfrastructurefacilities,and ownsvariouslargelogisticparksinShenzhen.Huatongyuanlogisticpark,belongingto AGroupandlocatedonthecentralaxisofLonghuaDistricwasre-plannedto commercialandresidentiallandandsetupMeilinCheckpointUrbanRenewalProject tobedemolishedandreconstructed. AGrouplacksexperienceinrealestatedevelopment.Inordertoformthescientific decisionforthedevelopmentofMeilinCheckpointUrbanRenewalProject,inthe perspectiveofAGroup＊sindependentdevelopment,thispapermakesafeasibilitystudy onMeilinCheckpointUrbanRenewalProjectbyadoptingthebasictheoryandmethod ofthefeasibilitystudy,andhopestoprovidegoodadviceandguidancefortheA Group’sdecision-making. CombinedwiththeactualconditionsoftheMeilinCheckpointUrbanRenewal Project,thispaperappliestherelatedtheoriesoffeasibilitystudytoconductafeasibility analysisofthisrealestateprojectmainlyontwoaspectsofthemarketenvironmentand finance.Firstly,thepapersummarizestherelatedtheoriesofthefeasibilityanalysis reportfortherealestateproject.Thenthepaperemphaticallyanalyzesthedeveloping situationofrealestate,theplanningofurbandevelopmentandthefuturetrend,the overalloperationofpropertymarketinShenzhen,thusmakesaclearjudgmentofthe marketorientationdevelopedbythisproject.Thirdly,thispaperthoroughlyanalyzesthe basicconditions,theadvantagesanddisadvantagesforthisprojectdevelopment.Onthis basis,thedevelopmentobjectiveisdeterminedasoneoftheurbancomplexintegrating high-endresidence,apartments,industriesandcommercialbusiness.Residenceispositionedashigh-endecoresidentialcommunity;businessascommunity comprehensiveseMcebusiness;apartmentsashigh-endindustrialserviceapartment; officebuildingsasintelligentgradeAoffices.Finally,aftermakinganestimateofthe projectdevelopmentcostsandthefuturesellingprices,itcarriesoutafinancialanalysis, uncertaintyanalysisandriskanalysis.ThefinalanalysisresultsshowthatMeilin CheckpointUrbanRenewalProjecthasastronganti-riskcapabilityandlessdifficultyin projectimplementation,soAGroupcanmakeanindependentdevelopmentofthe project.Thisfeasibilitystudyreportsystematicallyandcomprehensivelyprovides scientificguidanceforAGroupdevelopingtheMeilinCheckpointUrbanRenewal Project. Keywords:FeasibilityStudy;Realestate;UrbanRenewal目录 第一章绪论 1 第一节研究背景 1 第二节研究意义 3 第三节研究内容和报告框架 3 第二章房地产开发项目可行性研究理论与方法概述 5 第一节项目可行性研究的概念 5 第二节项目可行性研究的作用 5 第三节项目可行性研究的内容与步骤 7 第三章市场研究 12 第一节深圳市发展规划研究 12 第二节深圳市房地产发展研究 15 第三节区域各类物业市场研究 23 第四章项目定位 34 第一节项目地块位置及简况 34 第二节项目的SWOT分析 36 第三节项g定位 40 第五章财务评价 42 第一节财务测算前提 42 第二节财务测算分析 49 第三节财务指标分析 52 第六章风险分析 55 |第一节敏感性分析 55 第二节盈亏平衡分析 56 第三节风险分析 57第七章结论 59