当今世界，“逆城市化”使大城市发展出现衰退迹象。由于城市中心化给未 来造成严重问题的速度日益增长，各国政府制定各种政策促进郊区城市化发展， 这些行动促进了郊区的扩展和城市中心地区的衰退。 北京市乃至全国正处在城市化的历史过程中，采用何种思路进行卫星城建 设，保证规划科学，投入合理，取得政府与开发商双赢，取得经济效益和社会 效益双重效益，是摆在政府和开发商面前紧要的问题。 本文从理论和怀柔新城建设实例两个方面进行分析。 在理论分析部分，本文首先从北京市卫星城与小城镇建设的政策导向入手， 对于区域开发的层次性进行了阐发；同时借鉴国外卫星城和小城镇建设的经验； 吸取中国城市建设政策历史经验与教训，对于现代卫星城建设的市场导向原则 进行了分析；建议北京市卫星城开发建设应当走“软硬件”并重、协调可持续 发展、符合地方实际情况的道路。 在实例分析阶段，本文对于怀柔区现状、未来的城市功能定位和产业定位 进行了深入研究，提出了初步规划意见，对于两种发展怀柔新城的思路分别进 行了财务分析和对照，验证了结合区域实际进行开发的理念是北京市其他卫星 城建设需要借鉴的重要思路。 关键词，逆城市化,层次性,市场导向原则II Abstract Metropolitan City development tends to decline with the appearance of “Adverse-citification” phenomenon, nowadays. As the sharp increase of serious issues caused by city-centralization, Governments of many countries establish all kinds of policies promoting suburban citification; these actions promote suburban enlargement and downtown decline. Beijing, even all China is going through the historical phase of urbanization. How to construct satellite town; how to guarantee the scientific planning; how much to invest; how to get to the Win-Win result between the government and developers; how to arrive at the dual benefit of Economics and Society; all above are key subjects to be researched on now. The paper analyzes these subjects from two aspects: theory and Huairou New Town case. In theory analysis section, the paper begins with China’s urbanization policy; then discusses the grading subject of satellite town development, in this part, the paper refers to foreign Satellite town construction model; then the paper adheres to the principal of market-oriented direction in reference of China’s historical experience; at last ,the paper suggests satellite town development should abide by harmonious、sustainable and practical principle. In case study section, the paper researches on the status quo of Huairou District, and future city function & industry choice positioning of Huairou New Town, establishes the initial city master plan, according to this plan, we worked out the financial analysis of two planning programmers. This section justifies the theory analysis. Key words: Adverse-citification, grading, market-orientedIII 目 录 第一篇 怀柔新城开发模式可行性研究…1 1.1 区域发展理论决定的怀柔发展模式1 1.1.1 “逆城市化”现象和北京城市化政策…1 1.1.2 区域开发层次性理论及其对怀柔新城建设的启示…3 1.1.2.1 国外区域开发层次性理论的应用…3 1.1.2.2 怀柔区建设层级定位—县域经济…5 1.1.3 县域经济的发展模式探讨…5 1.1.3.1 县域经济是极化型区域经济…5 1.1.3.2 县域经济空间结构模式…6 1.1.3.3 选择县域经济空间结构模式应该遵循的原则7 1.1.3.4 怀柔新城发展模式选择…8 1.1.4 卫星城建设开发模式理论…9 1.1.4.1 卫星城建设多子系统综合开发理论9 1.1.4.2 市场功能导向理论…10 1.1.4.3 卫星城建设结合地方特色理论10 1.2 怀柔在北京城市发展中的战略地位的分析…11 1.2.1 北京市的城市定位…11 1.2.2 加快北京郊区城市化进程对北京整体发展的意义11 1.2.3 未来城市的发展规律——生态经济的城市发展模式…11 1.2.4 怀柔在北京城市发展中的地位和作用…12 1.3 怀柔区域分析及周边区域的比较…12 1.3.1 怀柔的社会经济发展现状与趋势分析…12 1.3.2 怀柔区发展存在的问题…12 1.3.3 怀柔发展目标的途径和出路…13 1.3.4 怀柔与周边区域的比较优势分析…13 1.4 怀柔新城项目产业定位研究…13IV 1.4.1 产业选择标准…13 1.4.2 产业选择方向…14 1.5 怀柔新城项目的规划方案14 1.5.1 项目概况…14 1.5.2 项目交通条件…17 1.5.3 项目用地条件分析与评价17 1.5.3.1 项目用地条件分析…17 1.5.3.2 项目用地条件评价…18 1.5.4 项目用地具体功能定位…18 1.5.5 用地规模…19 1.5.6 人口规模的确定20 1.5.7 人口构成分析…20 1.5.8 各功能用地规模预测20 1.5.8.1 居住用地规模及建筑规模预测20 1.5.8.2 办公用地规模及建筑规模预测21 1.5.8.3 商业用地规模及建筑规模预测21 1.5.8.4 休闲用地规模及建筑规模预测21 1.5.8.5 教育文化用地规模及建筑规模预测22 1.5.8.6 其它用地…22 1.5.9 城市用地的功能布局22 1.5.9.1 休闲区22 1.5.9.2 商务办公、研发培训区…22 1.5.9.3 公共服务配套区23 1.5.9.4 居住区23 1.5.10 交通系统…23 1.5.10.1 城市对外联系的主要出入口位置…23 1.5.10.2 城市道路系统…24 1.5.11 景观及绿地系统24 1.5.11.1 景观系统…24 1.5.11.2 绿地系统…25V 1.5.12 基础设施配置…25 1.5.12.1 水源及供水规划25 1.5.12.2 排水规划…25 1.5.12.3 能源规划…26 1.5.12.4 电信规划…26 1.5.12.5 管线综合规划…26 1.5.12.6 综合防灾规划…26 1.6 若干棘手问题解决方案…26 1.6.1 怀柔新城周边河道景观处理方案…26 1.6.2 应急水源井处理方案27 1.6.3 高压线走廊调整方案27 1.6.4 环保方案…27 1.6.5 新城拆迁补偿方案及农民安置方案28 1.7 两种开发方案的经济可行性分析…28 1.7.1 两种方案的不同思路28 1.7.2 财务分析说明…29 1.7.2.1 方案 A 经济可行性分析29 1.7.2.2 方案 B 经济可行性分析30 1.8 结论…34 第二篇 北京市住房市场报告…36 2.1 前言…36 2.2 市场供给与需求分析37 2.2.1 总需求分析37 2.2.1.1 城乡人民群众生活需要的要求37 2.2.1.2 城市改造及市政建设带来的需求…38 2.2.1.3 加入世贸与申奥的刺激与影响38 2.2.1.4 投资置业的需求39 2.2.1.5 政府的干预和扶持…39VI 2.2.2 总供给分析39 2.2.2.1 供给量39 2.2.2.2 房地产开发企业经营开发情况40 2.2.3 市场供求的有关特点41 2.2.3.1 个人购房者成为房地产消费主体…41 2.2.3.2 市场价格偏高…42 2.2.3.3 商品住宅开发结构不合理43 2.2.3.4 房屋空置率上升43 2.2.3.5 总结…44 2.3 政府调节…44 2.3.1 影响土地供应的政策45 2.3.2 城市郊区化政策对房价的影响46 2.3.3 金融信贷及融资渠道对房地产商的影响47 2.4 未来几年购房主体分析及房地产商的应对策略…50 2.4.1 北京的房地产企业的竞争策略50 2.4.1.1 品牌战略…50 2.4.1.2 营销战略…51 2.4.1.3 跨地域发展52 2.4.1.4 跨地域发展的隐患…52 2.5 结束语52 2.6 附录…54 第三篇 季诺意式西餐厅营销策略…55 3.1 引子…55 3.2 季诺意式休闲餐厅简介…55 3.2.1 季诺意式休闲餐厅由来…55 3.2.2 季诺华清店地理位置55 3.2.3 季诺北京华清店概况56 3.3 北京华清店的 SWOT 分析57VII 3.3.1 该店的优势（S）…57 3.3.2 该店的弱势（W）…57 3.3.3 该店的机会（O）…57 3.3.4 该店的威胁（T）…57 3.4 产品定位…57 3.5 季诺的产品战略61 3.5.1 目标消费群61 3.5.2 菜单比较…61 3.5.3 用餐环境…62 3.5.4 店内设计…62 3.5.5 服务员62 3.6 产品定价战略及存在的问题…62 3.6.1 产品定价战略…62 3.6.2 存在的问题64 3.7 促销战略…65 3.7.1 广告营销…65 3.7.2 公关营销…66 3.7.3 菜单营销…66 3.7.4 店面营销…66 3.7.5 服务营销…67 3.8 评价与建议68 3.8.1 评价…68 3.8.2 建议…68 3.8.2.1 信息技术…68 3.8.2.2 饮食文化…69 3.8.2.3 特许经营…70 3.9 附录…72VIII 第四篇 格林柯尔收购科龙电器价值分析74 4.1 公司背景…74 4.1.1 科龙集团74 4.1.1.1 产品和品牌…74 4.1.1.2 科技领先74 4.1.1.3 全球战略75 4.1.1.4 资本市场上的科龙及荣誉…75 4.1.2 格林科尔75 4.1.2.1 节能与环保…75 4.1.2.2 产品造就企业76 4.1.2.3 走向资本市场77 4.1.3 整合效应77 4.2 行业背景分析…78 4.2.1 需求分析78 4.2.2 行业的竞争分析…79 4.3 并购后的科龙公司价值…83 4.3.1 业务增长预测83 4.3.2 并购后公司价值…84 4.3.3 敏感性分析…84 4.3.4 并购前公司价值（比较）…84 4.4 附录…85