目录 前言 P2 第一章 政策篇：鼓励租赁发展，支持与监管并重 P3 第二章 市场篇：土地供应提速，租金稳中有涨 P10 第三章 企业篇：把握热点需求，探索核心盈利模式 P16 附：EQR模式借鉴 P22 展望 P24 2 前言 近两年，我国住房租赁市场进入快速发展期。无论从我国城市化进程所处阶段，还是从租房人群的迭代变 化来看，发展住房租赁市场尤其是长期租赁都非常必要和紧迫。住房租赁市场作为万亿级别的市场，也是当前 唯一具有重要政策红利的领域，其发展空间不可忽视。 2018年住房租赁市场快速发展，政策、资本、企业等各方主体积极参与，助力行业在探索中不断前进。行 业处于发展初期的阶段未变，在这一时期政策、机制正在不断完善，政府和企业不断探索发展模式，创新发展 思路。 政府层面，支持与监管并重。在国家大政方针指导下，中央及地方出台多项支持、鼓励发展政策。同时， 应对行业在探索发展中出现的问题，及时完善监管制度。此外，热点城市纷纷调整住房供应结构，加大租赁住 房和租赁相关用地供应力度，积极扩大租赁住房在住房供应体系中所占比重。 资金层面，宽松与谨慎并存。近两年，各大银行加快在长租领域布局，险资也获准进入，此外，住房租赁 资产证券化快速推进，类REITs、ABS等金融产品涌现，拓宽了企业融资渠道，为市场发展提供了强大的资金 支持。但今年以来，也有部分融资项目的获批受阻、进度放缓，可见，监管层审批趋于谨慎。 企业层面，进入与退出并存。参与企业不断增加，机构渗透率显著提升，参与形式越来越多元。但因市场 准入门槛低、企业急于扩张，部分企业因经营不善、资金链断裂等原因退出市场，行业在扩张的过程中不断洗 牌。 为了更全面、清晰的展现2018年住房租赁市场的发展变化，全文从政策、市场、企业三大方面对2018年 住房租赁市场发展情况进行了剖析。 第一篇 政策篇 中央和地方以不同角度分别出台多 项政策推动住房租赁市场发展。中央以 强化发展基调，鼓励支持市场发展为主。 地方在落实政策的同时，注重市场监管， 引导市场健康发展 第二篇 市场篇 第三篇 企业篇 热点城市纷纷加快租赁住房用地供 应，2018年供应规模高于2017年。部 分城市全年租金上涨加快，但四季度，在 政策严控下，多数城市租金有所回调。 企业布局长租公寓聚焦热门城市、 热点产品，这是立足的基础。此外，逐步 探索合理的盈利模式是企业发展壮大的 关键，多方面降成本、增收益是扩大盈利 的必要条件。 第一章 政策篇 鼓励租赁发展 支持与监管并重 2018年以来，中央和地方从不同角度为住房租赁市场制定多项政策，住房租赁市场发展作为住房制度改革 的核心内容，相关配套政策进一步细化并出台。中央层面，持续强调鼓励住房租赁市场发展，政策红利不断释 放；地方层面，政策逐渐微观深入，对市场秩序、发展目标等进行明确的规范，包括各城市的供应结构、各类 租赁产品形态建设规范、消防规范等微观落地类政策纷纷出台，为正处于扩张周期的各运营主体提供指引。 1、中央政策：强化鼓励住房租赁市场发展基调，多种方式引资本、增 供应、促消费 表：2018年中央发布住房租赁政策进程 时间 政策内容 2018.1.15 国土资源部提出深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展 的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。 2018.1.16 国土资源部、住房城乡建设部原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛 山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。 2018.2.6 国家发改委明确：下一步，发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企 业发展。 2018.3.6 全国两会提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体 供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。 2018.4.25 证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资 产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明 确，并将在审核领域设立“绿色通道”。 2018.5.19 住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》提出，热点城市要提高住房 用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有 产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住 房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。 2018.06.01 银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确要求保险公司在参与长租市 场时要发挥自身优势，同时注意防范投资风险。（意味着自此险资获准进入长租市场） 2018.09.20 中共中央、国务院印发《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》指 出，住行消费方面，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。同时，加快推进住房租赁立法，保 护租赁利益相关方合法权益。 4 2018.10.11 国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018－2020年）》提出，大力发展住房租 赁市场，加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系；发挥国有租赁企业对市场的引领、规 范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；加快建设政府主导的住房租赁管 理服务平台。旅游领域，鼓励发展租赁式公寓、民宿客栈等旅游短租服务。 2018.11.15 《共享住宿服务规范》这是我国共享住宿领域首个行业自律标准，针对目前行业发展过程中存在 的和社会公众关注的热点问题提出了具体的内容规范。 2018.12.12 《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》提出支持信用优 良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。只 支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。 2018.12.22 《个人所得税专项附加扣除暂行办法》将子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养 老人、大病医疗均可纳入专项附加扣除。 2018.12.24 全国住房和城乡建设工作会议提出2019年工作总体要求和十大重点任务，租赁方面以补齐租赁住 房短板为主要任务。 数据来源：中国指数研究院整理 确定基调、支持发展是2018年中央政策的主旋律。当前我国住房租赁市场处于发展初期，中央政策更多 在于确立及强化发展目标，多方面给予支持和鼓励，注重行业“领头羊”的树立等。 从全年的各项政策来看，中央 “大力发展住房租赁市场”的决心十分坚定，全年一再强调，尤其“长期租 赁”被列为发展重点，旅游短租也予以鼓励，首次提出我国共享住宿领域行业自律标准。围绕这一基调，从供 给端、需求端、资金端、监管端这四大租赁市场参与主体出发，提出多项政策和举措，以推动建设多主体供给、 多渠道保障、租购并举的住房制度。 供给端，一方面强调增加租赁住房供应，提出集体建设用地建设租赁住房，规定热点城市增加租赁住房用 地供应；另一方面针对企业，提出发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机 构化住房租赁企业发展。需求端，以鼓励支持居民租赁为主，将住房租金纳入个人所得税专项附加扣除。资金 端，对推进住房租赁资产证券化做出了具体工作指示，支持优质企业发行债券以发展租赁住房、保障房等，此 外，允许险资进入长租市场，为市场引入更多优质资本。监管端，提出加快推进住房租赁立法，保护租赁利益 相关方合法权益，强调加快政府主导的住房租赁管理服务平台的建设，引导和鼓励租赁市场发展。 2、地方政策：响应中央号召，落实增加供应，培育市场主体，支持租 赁消费，监管市场运行 2018年上半年地方积极响应中央号召，落实增加租赁住房供应，制定供应计划，鼓励住房租赁市场发展， 加大对租赁群体的补贴支持，积极培育租赁市场主体等，而下半年随着市场变化，地方政策更多的是以加强监 管为主。