调控高压下多城热度褪减，量价稳定成常态 2018年上半年二手房市场半年报 ZHUGE 2018 ZHUGEZHAOFANG ZHUGE 2018年上半年全国二手房市场总结 2018年上半年是政策和市场激烈博弈的半年。一方面是市场继续保持很高的热度，二手房市场在一线城市回暖迹象明显。这其中既有受 政策抑制的需求自然释放，也有一系列利好政策诸如人才引进的带动。但在二手房市场我们也看到了较为明显的市场分化：北京随着持续一 年的价格调整，观望的需求开始积极入市，虽然距离市场高点仍有较大差距，但是已经有走出低谷的迹象，上海却没有展现出这种市场爆发 力；二三线城市市场两重天，重庆、武汉量价齐升，天津、石家庄等几个城市却愈发呈现出有价无市的状态。这其中有政策的影响，可能也 是价格持续上涨后，市场需要更多时间消化。而据我们7月2日发布的重点城市城区一二手倒挂结果显示，在新房价格受到严管控的背景下， 二手房价格可能存在短期明显的偏高。 另一方面政策调控逐步加强，不断地查漏补缺，先是住建部约谈12城市，大部分城市继续进行调控加码。随后多个城市颁布新政禁止企 业购房，30城严格整顿销售市场，市场热度被一轮又一轮的调控压制。开发商融资渠道受阻，现金流的安全比以往任何时刻都更加重要。市 场的整体环境比以往任何时刻可能都要严肃。 由于近一年新房市场的特殊性，为了能够探究市场的真实情况，特别是市场参与者共同造就的市场形态变化，诸葛找房数据研究院选定 全国20个重点城市，通过对二手房市场挂牌量价，以及涨降价房源等指标进行研究，力图还原当前市场的真实状态。 全国市场分析01 城市市场分析 02 ZHUGEZHAOFANG ZHUGE 1.1 上半年二手房市场整体量价齐涨，二季度上涨较为明显，市场在慢热中稳定 102538 100716 106907 118615 119205 117075 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月 全国20个重点城市挂牌量变化 -1.0% -0.6% -0.2% 0.2% 0.6% 1.0% 25000 25500 26000 26500 27000 27500 28000 2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月 全国20个重点城市挂牌价变化 挂牌均价价格变化幅度 从全国20个重点城市挂牌量价变化来看，2018年上半年市场整体较为稳定 ，在政策调控压制和市场需求恢复的冲突中，挂牌均价呈现稳中缓涨态势，6月 挂牌均价相较于1月上涨1.76%。 从时间变化来看，挂牌价格二季度呈现明显的上涨趋势。2月份受春节返乡 影响，二手房挂牌均价小幅下跌。由于新房供应不足，但需求一直旺盛，3月之 后二手房市场持续火热，开启三连涨模式。 从挂牌量情况来看，全国20个重点城市平均挂牌量一季度稳定在10万套左右 ，3月份开始市场升温，挂牌量有所上涨。4月份时随着热点城市人才引进政策 带动，政策限制的需求定期释放，部分观望需求开始入市，需求上涨带动市场价 格上涨幅度较大，挂牌量也随之大幅上涨，高达12万套左右，呈现量价齐涨态 势。 随着市场成交量的上涨，挂牌房源被快速消耗，6月挂牌量微降，但相较1月 份挂牌量仍然上涨14.17%，表明市场现阶段仍然较热。 单位：元单位：套 ZHUGEZHAOFANG ZHUGE 1.2 城市挂牌均价梯度分布明显，北京最高，杭州领跑二线 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 全国20个重点城市2018年6月挂牌价 在经过2018年上半年的市场变化后，全国20个重点城市2018年6月挂牌价分化明显：北京、深圳、上海位于第一梯队，挂牌价摇摇领先于其他城市 ，展现出一线城市强大的吸引力和高房价的支撑能力。广州、杭州、南京、天津位于第二梯度，杭州和南京由于2016年市场的持续火热，房价上涨较快 ，杭州更是领跑二线城市，挂牌均价仅次于4个一线城市。苏州、珠海、武汉等城市受2017年去库存影响较大，加之其城市本身有一定的竞争优势，房 价领先于其他二线城市。 中西部二线城市房价与东部城市相比，仍然差距较大。重庆、昆明、长沙在选定的20个重点城市中排在最后三位，均价不足北京四分之一。 单位：元