区域价值挖掘专题分享 我们经常碰到的项目会位于这样的区域： 远郊，陌生区，未被定义； 形象老旧，在市民心目中已经没落； 新城区，刚刚发展起来，尚未得到大家的认同； 热点片区，却位于边缘化的地带； 大家都公认的好区域，所有人都知道它有价值； …… 我们常常会面临这样的问题： 这个区域的价值是什么？怎样为它找一个说法？ 怎样重新塑造区域的形象，改变公众对它的认知？ 这么多的热点片区，我们这个区域怎样脱颖而出？ 项目的价格目标远高于周边，如何突破区域价值？ …… 如何看待项目的区域价值？ 从星河丹堤的西银湖原生别墅群， 到北京永顺镇项目的去通州化； 再从长沙尖山项目的新城市中心， 到武汉复地项目的品味东湖，最华丽的一英里…… 从成都今日蜀州城的都市休闲区， 到沈阳长白岛项目富人区的说法； 区域价值的挖掘，不仅需要灵光一闪的创意， 更需要系统化的，结构化的分析方法 我们发现：本次分享的主题：区域价值挖掘的方法论 通过对公司2005年至2007年近百份报告的整理，我们总结了挖掘区域价值的四种最主要方法： 资源禀赋分析法 案例类比法 区域价值 A B 城市功能解析法 D 价值嫁接法 C 海口海甸溪北岸改造项目 长沙南湖新城项目 成都今日蜀州城项目 …… 淄博孝妇河项目 北京鲁能幸福一村项目 河南怡丰置业郑州项目 西安新鸿基曲江项目 福州三盛南香湖项目 …… 复地武汉武重项目 天津泰达七里海项目 大连正达大山村项目 地业西丽龙井村城市更新项目 …… 通州永顺镇项目 圣莫丽斯 星河丹堤 金地香蜜山 ……方法一：资源禀赋分析法资源禀赋分析法——定义及适用范围 认为区域资源决定区域价值，以资源盘点、资源评估挖掘区域价值的方法 定义 项目所在区域具有较多的优势资源或具备某一种突出资源。往往是“幸福的烦恼”，或是“被遗忘的角落”. 适用范围 相关报告 武汉复地武重项目 地业西丽龙井村城市更新项目 ……资源禀赋分析法——分析框架 步骤一： 步骤二： 步骤三： 步骤四： 分析框架是思考的方法论，而不是报告撰写的目录！资源禀赋分析法实例：“幸福的烦恼”——武汉复地武重项目思考的关键点1：如何MECE资源？ 步骤1：盘点区域资源 思考的关键点2：分类的意义何在？ ——能否对各类资源进行对比、评估步骤2：资源价值评估 资源的归类并非简单罗列，而是有效地集成； 一般而言，各类资源之间不具备直接的可比性，应在城市视角下，与其他区域进行对比，判断其所附加的区域竞争力 识别资源价值的三个视角： 基于区域竞争； 基于领先案例； 基于市场认知 基于区域竞争评估资源价值步骤2：资源价值评估 通过借鉴前卫市场案例，对所归纳各类资源的价值进行排序； 确认区域存在绝对领先的核心的优势资源。 问题： 如何将此资源发挥至极致，如何通过此资源最大化区域价值？ 基于领先案例评估资源价值 研判：本区域具备绝对核心的资源 立足于房地产市场的价值体系！步骤3：对优势资源的升华——空间延伸：基于全国、全球视角的例证步骤3：对优势资源的升华——时间延伸：基于历史积淀与未来发展的视角。