摘 要
本文是R房地产公司在苏州市昆山城市综合体项目的商业投资计划书。R房地产公
司是中国排名前十的开发商之一，其商业地产运营能力业界第一。公司于2007年进入
苏州，在2014年获得昆山规划新商业中心的地块，2017年准备开发建设
2016年年底苏州市出台限价令，项目地块周边新开盘商品房政府限价为20000元/
平米的均价，销售价格行政化成为当前的一个常态，基于这样的常态，论文把限价的因
素放在项目规划和设计中考虑，在限价的因素影响下的商业逻辑不是做加法而是做减法
本文站在开发商的立场，按照商业投资计划书的格式撰写。首先从专业的角度对项
目的外部环境和内部因素进行梳理与分析，着重对城市地位、市场和政策这三大因素进
行系统分析，项目价值的评价指南最终落脚点是城市的经济体量大小、市场容量和土地
供应。其次，本文利用STP理论细分客户类型，确定目标市场，做项目的产品定位。根
据实际情况和丰富开发经验确定物业类型、价格、销售策略等。以此同时把减法的商业
逻辑应用于规划设计之中，减少硬性成本增加软性价值，确定产品配比和户型。最后，
从财务的角度，对项目的投资成本和销售收入做测算并对现金流量进行估测，计算项目
净现值NPV=22.4亿、内部收益率IRR=25%和销售产品税后净利润高达46.7亿。财务
指标优异，数据亮丽，确定项目在财务上投资可行的结论
通过撰写本商业计划书，可以达到以下两个目的：第一，为当地的综合体开发总结
经验，根据限价因素制定前瞻性规划；第二，通过多方分析，得出项目极具投资价值的
结论，为投资者和公司集团管理层提供决策依据
关键词：房地产；商业计划书；内部回报率；价值投资。