在本指南中
投资工具：直接投资与间接
投资
管理投资信托：税收优惠
澳大利亚房地产相关法律
如何拥有澳大利亚房地产
如何设立澳大利亚房地产的
产权
租赁如何影响澳大利亚房地产
的投资价值
卖方必须向买方披露的信息
直接购买房地产时买方承担
的责任
可持续性对房地产的影响
澳大利亚房地产外国投资如何
受到监管
特恩布尔政府：聚焦澳大利亚
主要城市
澳大利亚房地产投资适用的其
他税种
澳大利亚房地产投资中的融资
影响澳大利亚房地产的知识产
权问题
规划与环境监管
我们的全球团队
全球房地产投资者指南 |kwm
为何选择澳大利亚？
2016年上半年全球经济不确定性令
众多投资者陷入进退两难的境地，一
方面股票市场不断波动，另一方面债
券收益率持续低迷
在澳大利亚，这一经济不确定性又恰
逢市场驱动力从资源和能源向住房和
服务转移
尽管如此，澳大利亚正在通过长期基
本面和对结构优化的持续关注（包括
在现有框架的基础上引入新的分配机
制）确保澳大利亚资本分配竞争中对
全球投资者的竞争力
支撑澳大利亚强劲基本面的一大支柱
是政府（包括联邦和州政府）再次承
诺以开发世界一流的基础设施支持门
户城市的发展。重要基础设施政策和
文件的发布、与私人领域就价值获取
和替代性筹资模式不断开展公开对
话，都是推动大型基础设施开发和城
市改造、在城市内部和城市之间加强
联通的重要因素
另一大支柱越来越多的外国资本（尤
其是来自亚洲的资本）正在不断流入
澳大利亚房地产市场。2015年澳大
利亚房地产外国投资水平有力地支撑
了对房地产资产的需求
由于资产需求持续强劲（超出供应）
，买方投资者开始越来越多地通过
战略性手段获取高质量的资产，同时
通过交易结构设计平衡买卖双方之间
的议价能力。并购活动随之成为了房
地产行业某些领域的增长重点（及核
心竞争力）。在本文成形之时，摩根
士丹利英威达办公室基金（Investa
Office Fund）控制权竞争通过其对
关键行业参与者的影响已掀起几轮引
人注目的竞争，另一些公司正在积极
竞标收购GPT都市办公楼基金（GPT
Metro Office Fund）。许多市场参
与者正在努力在成为收购目标前尽可
能扩大规模
在澳大利亚市场，上述挑战为境外资
本（包括养老基金和主权财富基金）
投资者带来重大的买入机会。在管理
投资信托制度下的针对某些境外投资
者的税收优惠更是放大了上述机会
该项制度使得澳大利亚房地产投资租
金收入和资本利得纳税体制更添全球
竞争力
指南
对于考虑澳大利亚房地产投资的人
士，“南半球投资”可帮助他们快速
了解可能遇到的法律、税务及结构问
题
我们还概括了直接或间接购买澳大利
亚房地产权益中经常用到的关键实务
要素及风险缓解策略
当然，本指南并非详尽分析，亦不拟
替代有针对性的专业意见
如果您想了解更多信息或讨论投资方
案，敬请致电我们的国际团队
金杜团队
“南半球投资”是金杜律师事务所房
地产业务团队推出的项目。该团队拥
有丰富的跨境服务经验，参与过亚太
地区多个最大型和最复杂的房地产投
资和开发项目。金杜是一家全球领先
的律师事务所，其总部位于亚洲，致
力于让亚洲通向世界、从世界联通亚
洲
欢迎阅读南半球投资
——全球房地产投资者指南
在本指南中
投资工具：直接投资与间接
投资
管理投资信托：税收优惠
澳大利亚房地产相关法律
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租赁如何影响澳大利亚房地产
的投资价值
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的责任
可持续性对房地产的影响
澳大利亚房地产外国投资如何
受到监管
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影响澳大利亚房地产的知识产
权问题
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投资
工具
在开展任何投资前，最关键的步骤是确保投资
结构设计适当，以避免发生不利或其他意料之
外的法律、会计或税务问题
要投资澳大利亚的房地产，可以直接购买房地
产，也可以间接收购持有房地产的公司或信托
结构的股权。选择收购结构（直接或间接）及
投资工具是拟议收购结构设计的关键环节，这
种选择会受到若干因素的影响，包括法律、会
计和税务方面的考虑
下表简要地列述了投资者可选择的结构和工
具，以及若干相关的监管问题
直接投资
与
间接投资
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投资
管理投资信托：税收优惠
澳大利亚房地产相关法律
如何拥有澳大利亚房地产
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澳大利亚房地产投资中的融资
影响澳大利亚房地产的知识产
权问题
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设立私人单位信托
通常可以通过现有或为收购目标房地产而新
设的澳大利亚投资实体直接投资于澳大利亚
房地产
投资者一般通过信托结构而非公司结构来获
得和持有澳大利亚的房地产投资，因为只要
遵守特定要求，投资于房地产的信托可以被
视为“非纳税”实体。另外，如果持有澳大
利亚房地产权益的信托符合管理投资信托
（MIT）的资格，某些全球投资者还可以享
受澳大利亚的纳税优惠。管理投资信托：税
收优惠和适用于澳大利亚房地产投资的其他
税种。本指南还将就澳大利亚信托相关纳税
政策做进一步阐述。在向投资者返还资本方
面，信托结构亦享有更大的灵活度
购买私人单位信托
可以通过购买已持有目标房地产的既有私人
单位信托的单位，以间接方式投资房地产
倘若可以直接购买信托持有的房地产，买方
通常会选择直接购买，而不是购买持有房地
产的信托单位，
原因如下：
投资结构主要特征监管
信托/管理投资计划*（批
发投资者）
§由受托人和/或投资管理公司管理
§如投资者全部属于批发投资者，信托无需注册为管理投资计划
§需要取得澳大利亚金融服务执照（AFSL）（该执照通常由受托人持有，但也可以通过
代表和/或代理安排由投资管理公司或外部人士持有）
§同时受信托一般性法律管辖
信托/管理投资计划*（零
售投资者）
§由受托人/责任实体和/或投资管理公司管理
§如有零售投资者，信托可能需注册为管理投资计划－但注册后基金可面向
更大范围的潜在投资者筹集资本
§通常需要注册为管理投资计划
§注册后，面临较高的监管和合规要求（另外，如果有零售投资者，可能需要履行披露
义务）
§如注册为管理投资计划，责任实体必须为公众公司并持有AFSL执照
§同时受信托一般性法律管辖
公司 §由其董事管理
§成员权利受公司章程和/或股东协议管辖
§受《2001年公司法（联邦）》（“公司法”）管辖
§某些情况下资本筹集需对投资者进行披露
合资 §权利受合资协议、单位持有人协议（如合资工具是信托）或股东协议（如
合资工具是公司）管辖
§可与上述所有结构结合使用
§可与其他市场参与者合作－如利用其他市场参与者的资源（资本或其他专
长）
§监管取决于合资工具的类型（如是信托还是公司）－见上文
若购买单位信托的单位，通常需要
对信托和受托人另行开展公司、财
务、会计及税务尽职调查，以评估
所收购资产与负债的范围
如果拟购买全部信托单位，应缴纳
的印花税一般与直接房地产投资应
缴纳的印花税相同
AB
*信托注册为管理投资计划需要至少两名成员。