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摘要�崳�
财务报表作为财务信息的重要载体，是不同类型企业做出经营管理决策的重�崳�
要依据，越来越被更多的公司利益相关者和财务报表使用者所重视。财务分析可�崳�
以把公司历年的数据进行分类和整理，运用一定的分析手段，将庞大的数据转换�崳�
为便于报表使用者做出管理决策时所需要的信息，从而对企业的过去的经营状态�崳�
和未来发展做出适当的判断。�崳�
以往房地产行业的财务分析主要集中于房地产项目的开发及建设阶段，但是�崳�
比较少关注房地产项目的后续经营阶段的财务表现及财务分析。在实际的工作�崳�
中，房地产开发阶段虽然资金流动量大，但持续时间不会很长。项目交付之的物�崳�
业运营和维护却往往持续十几年，甚至几十年的时间，在这个过程中更加需要财�崳�
务分析来评价项目运营的状况。�崳�
由于多业态房地产项目的开发己经成为房地产行业的常态，物业管理作为房�崳�
地产开发的下游行业，在之后的运营中按照项目不同业态的特点，进行相应的物�崳�
业管理，各业态产生不同的经营成果，也需要利用财务分析来进行评价。�崳�
本文主要研宄了�燙A物业公司财务报表，结合财务理论和相关知识，以CA物�崳�
业公司所管理的多业态的城市综合体作为研宄对象和项目案例，对CA物业公司�崳�
2014年－2016年三年的财务报表进行全面系统的分析，首先分析了�燙A物业公司�崳�
的财务状况和经营成果，其次分析了�燙A物业公司的偿债能力、盈利能力、运营�崳�
能力和发展能力，并对分析出的财务数据进行评价，找出CA物业公司目前在经�崳�
营中遇到的问题。并结合当前公司的实际经营情况，阐述了问题产生的原因，并�崳�
提出相应改善问题的合理化建议。�崳�
关键词：财务报表分析；物业管理；城市综合体：多业态经营�崳�
ABSTRACT�崳�
As�爐he�爏ignificant�燾arrier�爋f�爁inancial�爄nformation，�爁inancial�爏tatements�燼re�崳�
important�燽asis�爁or�燿ifferent�爐ypes�爋f�爀nterprises�爐o�爉ake�爉anagement�燿ecisions．�崳�
Currently，�爏takeholders�燼nd�爑sers�爋f�爁inancial�爏tatement�燼ttach�爉ore�燼nd�爉ore�崳�
importance�爋n�爁inancial�爏tatements�燼s�爁inancial�燼nalysis�爄s�燽eneficial�爐o�燾lassify�燼nd�崳�
systemize�爌revious�燿ata�爋f�燼n�爀nterprise．�燱ith�爏ome�燼nalysis�爉ethods，�爃uge�燿ata�爄s�崳�
converted�爐o�爐he�爄nformation�爐hat�爑sers�爋f�爏tatement�爊eed�爐o�爉ake�爉anagement�崳�
decisions，�爐hus�爀valuating�爏ituation�爋f�爐he�爀nterprise�爉anagement�爄n�爐he�爌ast�燼nd�爐he�崳�
future�燿evelopment．�崳�
In�爐he�爌ast，�爁inancial�燼nalysis�爋f�爎eal�爀state�爄ndustry�爉ainly�爁ocused�爋n�爐he�崳�
development�爋f�爎eal�爀state�爌rojects�燼nd�燾onstruction�爌hase�爄nstead�爋f�爁ocusing�爋n�崳�
financial�爌erformance�燼nd�爁inancial�燼nalysis�燼t�爏ubsequent�爏tages�爋f�爎eal�爀state�崳�
projects．�營n�爐he�燼ctual�爓ork，�燼lthough�燼t�爐he�燿evelopment�爏tage�爋f�爎eal�爀state�爐he�崳�
capital�爁low�爄s�燾onsiderable，�爄t�燿id�爊ot�爈ast�爁or�燼�爈ong�爐ime．�營nstead，�爐he�爌roperty�崳�
management�燼nd�爉aintenance�爏ustains�爁or�燼�燿ozen�爕ears�爋r�爀ven�燿ecades�燼fter�爐he�崳�
project�燿elivery，�燼nd�爄n�爐his�爌rocess�爁inancial�燼nalysis�爄s�爄ndispensable�爐o�爀valuate�爐he�崳�
condition�爋f�爌roject�爋peration．�崳�
It�燽ecomes�爊onnal�爁or�爎eal�爀state�爌roject�爓ith�爒arious�燾ommercial�燼ctivities�爐o�燽e�崳�
developed�爄n�爐he�爎eal�爀state�爄ndustry．�營n�燼ccordance�爓ith�爐he�爌roject�燾haracteristic，�崳�
property�爉anagement�燼s�燼�燿ownstream�爄ndustry�爋f�爎eal�爀state�燿evelopment�爓ill�爎efer�崳�
to�燿ifferent�爁orms�爋f�爉anagement�燾orresponding�爐o�爒ariety�爋f�燾ommercial�燼ctivities�爄n�崳�
the�爈ater�爋peration．�燚ue�爐o�爒arious�燽usiness�爌erformances�爋f�爐hose�燾ommercial�崳�
activities，�爄t＇s�爒ery�爊ecessary�爐o�爑se�爁inancial�燼nalysis�爐o�爌erform�燼ssessment．�崳�
This�爌aper�爉ainly�爏tudied�爐he�爁inancial�爏tatements�爋f�燙A�燩roperty�燙ompany．�崳�
Combining�爓ith�爁inancial�爐heories�燼nd�爎elated�爇nowledge，�爄t�燾onducted�燼�崳�
comprehensive�燼nd�爏ystematic�燼nalysis�爐owards�爁inancial�爏tatements�爋f�燙A�燩roperty�崳�
Company�爄n�爐he�爌ast�爐hree�爕ears��2014�爐o��2016，�爓hich�爐ook�爄ntegrated�爑rban�燾omplex�崳�
under�爐he�爉anagement�爋f�燙A�燩roperty�燙ompany�燼s�爐he�爎esearch�爋bject�燼nd�爌roject�崳�
case．�燗t�爁irst，�爄t�燼nalyzed�爐he�爁inancial�燾ondition�燼nd�爋perating�爎esults�爋f�燙A�燩roperty�崳�
Company，�爁ollowed�燽y�爐he�燼nalysis�爋f�爄ts�燿ebt�爌aying�燼bility，�爌rofitability，�爋perating�崳�
capability�燼nd�燿evelopment�爉omentum，�燼nd�爐hen�爀valuated�爐he�燼nalyzed�爁inancial�崳�
data；�爁inally�爄t�爁ound�燾urrent�爉anagement�爌roblems�燙A�燩roperty�燙ompany�崳姟�