土地一级开发项目成本、收益、现金流分析 序号 XX项目地块基本情况 1 土地幅员面积(亩) 1450.00 XX大道占地(亩) 55.00 轻轨枢纽中心占地(亩) 44.00 四方搅拌场占地(亩) 68.00 铁路占地(亩) 101.00 规划区内道路占地(亩) 252.00 其它不详用途用地 130.00 可拍卖用地(亩) 800.00 2 安置人口(人) 2175.00 按每亩地1.5人计算 户数(户) 725.00 按每户3人计算 3 农房面积（平方米） 54375.00 按每人25平方米计算 序号 成本费用 1 征地拆迁费用 23784.95 1.1 征地规费 9185.34 耕地开垦费 1933.34 按80%为耕地,每平方米25元计算 土地有偿使用费 2030.01 按平方米21元计算 耕地占用税 580.00 按80%为耕地计算 社会统筹基金 2900.00 按2万元/亩计算 征地指标费 1450.00 按1万元/亩计算 征地工作费 291.99 按征地费用的2.1% 1.2 人员安置费 5952.98 按每人27370元计算。 1.3 住房安置费 6822.25 住房补偿费 1305.00 按每平方米单价240元计算 安置农民建房费 5220.00 按每平方米单价1200元，每人20平方米 过渡费 261.00 按1年过渡时间,按100月/人 搬家费 36.25 按每户500元 1.4 耕地青苗补偿费 204.16 按80%耕地，1760元/亩计算 1.5 村民附着物、设施补偿费 725.00 按每户10000元估计 1.6 集体财产补偿费 200.00 没有详细数据，该数据为暂估 1.7 不可预见费 695.22 按安置补偿费的5%计算 2 市政工程费用 5800.00 按4万/亩计算 3 管理费用 1260.00 按每个月35万元，3年开发完毕计算 4 财务费用 2304.00 贷款2亿元2年,年利息按5.76%计算 5 本项目合作开发费用 8000.00 6 总成本费用总计 41148.95 以上1至5项合计 每亩总用地分摊成本 28.38 按照总用地1450亩计算 每亩净用地分摊成本 51.44 按800亩可拍卖用地计算 44.25 按930亩可拍卖用地计算 序号 销售收益(不考虑销售税金情况) 1 收入 64879.48 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回 60140.02 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回 土地拍卖销售收入 55800.00 可拍卖用地930亩,每亩按60万测算 XX大道返回成本 1560.90 轻轨中心返回成本 1248.72 四方搅拌场占地(亩) 1929.84 土地出让金返回 4340.02 出让金按市区5:5分配，区里出让金部分按全额返回公司 2 支出 49828.99 暂不考虑营业税 成本费用 41148.95 土地出让金 8680.04 按930亩净地,容积率2.0,每平方米70元计 3 税前利润 15050.49 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回 税前利润 10311.03 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回 序号 分年度投资 第一年 第二年 第三年 1 征地拆迁费用 23784.95 5993.35 8895.80 8895.80 2 市政工程费用 5800.00 1933.33 3866.67 3 管理费用 1260.00 420.00 420.00 420.00 4 财务费用 2304.00 576.00 1152.00 576.00 5 本项目合作开发费用 8000.00 1000.00 3000.00 4000.00 总计 41148.95 7989.35 15401.13 17758.47 序号 现金流量表(以公司为界,考虑贷款,不考虑税金) 合计 第一年 第二年 第三年 1 现金流入 71459.98 10000.00 30583.99 30875.99 销售收入 47119.96 18847.98 28271.98 土地出让金返回 4340.02 1736.01 2604.01 银行贷款 20000.00 10000.00 10000.00 自有投资 2 现金流出 61148.95 7989.35 25401.13 27758.47 建设投资 41148.95 7989.35 15401.13 17758.47 银行贷款 20000.00 10000.00 10000.00 净现金流量(税前) 10311.03 2010.65 7193.51 10311.03。