大连蓝渤湾项目开发战略及整体定位
2009.08
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谨呈：蓝渤湾置业有限公司
项目整体结构
一、本体条件及目标
二、城市宏观背景研究
三、城市功能研究
四、对项目周边资源的盘点与审视
五、城市房地产市场研究
六、城市房地产客户研究
七、项目发展策略
八、项目产品策略
Part 1 本体条件及目标项目本体条件 开发目标及解读
项目位于大连市甘井子区北部，位于城市主要发展方向上，属于棋盘村区域，距离城市中心15公里，车行时间约一小时，缺乏区域认知
项目位于大连北部渤海区域，行政区划属于棋盘村，属于城市主要发展带，北靠渤海湾，属于城市陌生区域，客户感知度较低
交通区位 距离市区15公里，现须由西北路上朱棋路抵达地块，受交通制约，现车行时间约一小时 距离开发区15公里，由收费站向南上金马路，车行时间30分钟 具金州15公里，由土羊高速转202到达 地块距离周水子机场10公里，距南关岭火车站4公里，市体育中心3公里，规划海上机场1公里
现状地块主要对外交通联系主要依靠土革路，内部基本无成形的城市路网，通达性较差，未来主要依靠规划山东路形成与城市的主要联系通道
现状交通： 区域通达性较差，只有两个出口（朱棋路或南关岭方向道路相接）与市区连接； 区域内部东西向仅有土革路 棋盘新村—兴业街公交线路通过区域 土羊高速只在项目东北角有一个出入口
朱棋路
土羊高速
站点
规划交通： 项目北部将规划滨海路 土革路将改造为双向六车道，贯穿项目东西 规划山东路山东路已经立项，全长6.8公里，宽55米，为城市生活级街道，预计2010年8月投入使用，其将南北穿过项目，延伸至海边，建成后至市中心距离缩短为40分钟
项目区域市政配套只具备供电系统，北部集中商业区域落后，教育、医疗配套缺乏，城市属性较差
项目区域城市属性较差
北部商业
棋盘小学
当地民房
电网
土羊高速路横越项目，将地块自然区分为A、B两区，主要通过规划山东路形成联系。两地块地质条件差异较大，A地块因地基问题产品容积率不宜过高
A区
B区
首次沟通会纪要摘录： …临渤海，土革路以北的地块为石灰岩地质，非常坚硬，地下工程实施困难，处理起来成本太高，高层、小高层产品建设起来难度较大…
地块被分割为A、B两区，关联性较低。土羊高速横穿地块，主要在规划山东路预留有高架桥联系，且两区地质条件、景观资源差异较大
土羊高速公路：起于甘井子区大连湾街道土城子村，向西南经拉树房、棋盘磨、夏家河子、牧城驿、营城子、长城镇、三涧堡等，至旅顺口区羊头洼新港。。在全长56.77公里的路线中，多为双桥布局，有54.3公里为双向四车道高速公路，2.47公里为一级路，路基宽度均为26米。设计行车速度为每小时100公里
项目中有两条50万伏高压线穿过，高压线两侧18米不能布置住房，需要设置绿地； 项目内的临海高山实则为矿坑，可能需要将其夷平才能建房； A地块和B地块中皆有若干工厂需要搬迁和安置； 大块的农田部分地势较为平整； 需要拆迁的住户由村中自理，但估计人数约8000人； 临北部渤海的高地上建有旧的烂尾别墅，部分别墅情况良好，在别墅群处具有良好的海景视野。 冲沟部分土地较为肥沃，有些地块有果树生长
高压线 矿坑 工厂 农田 村民住宅 烂尾别墅 冲沟
项目地形复杂，起伏较大，有冲沟、山体、矿坑、矿山等存留，另有11个居民点、废弃别墅、工厂等人为建筑遗留
高压线
工厂
冲沟
被挖山体
遗留别墅。