天津_精装修别墅可行性分析 2010.01 区域维度 区域维度 天津津南别墅区 NO.1未来别墅的重心将南移，未来天津别墅的主要聚集区——津南区 NO.2 与传统发达的河西区连接，形成自然的别墅聚集区 津南别墅区VS北京别墅区 When 时间 Which 板块 天津津南——天津别墅主场 天津津南区与北京四大别墅区中，更为相似的是哪一区域？ 天津2009年别墅发展阶段与北京别墅发展的哪一阶段相对应？ 天津津南别墅区与北京别墅区的存在对应性 上海、浦东、北京、天津经济指标对比：（ 2008年） 区域维度 富豪群体数量 富豪群体财富量级 时间维度——北京VS天津：从GDP及富豪总量来看,天津落后于北京上海5年，天津豪宅市场落后北京5年 区域维度 中央别墅区 昌平奥北 西山 /西部 城南 端倪 启动 全面发展 东北四环及天竺区域 奥北及天竺板块兴起 四大板块形成，西山板块属于兴起较晚，但起步较高的区域 板块维度——北京VS天津：昌平奥北板块不具备豪宅的原生底蕴，但位于北部城市发展主流方向，以产品力和自然资源驱动客户 北京奥北 城市进化中，逐步形成的天津别墅聚集区。 2009 观规律：津南的未来走向可与北京奥北对比 Q1:在04-05年，业北区域别墅市场出现了什么特点？ Q2:奥北的发展能够提供津南的借鉴意义是什么？ 北京城市发展中，无绝对贵族血统的别墅区，以产品和资源驱动吸引城市阳光新贵。 天津津南 VS 天津城市发展的主流方向——南。承接河西区。 北京城市发展的主流方向——北。承接奥运村。 板块特点： 城市方向： 时间维度： 2004-2005 天津津南VS北京奥北: 区域维度 Q1:在04-05年，奥北区域别墅市场出现了什么特点？ 客户特征：40-45岁以上，财富阶层，具有较强的支付力； 客户来源：私营企业主、能源客户、中央别墅区职业投资者或者中关村、燕莎和国贸的大老板； 置业目的 ：自主为主，第一居所 置业经历： 成熟别墅置业客户，多次置业经历，面积400平米以上，一般都购买和居住过城市公寓和别墅，曾购买的别墅大多为较早的别墅社区 客户特征：40~50岁之间，具有一定的财富积累； 客户来源：多为私营企业主；在职或已退休的国际、国内知名企业高层管理人员、高校老师；集中在东部CBD，北边亚运村和西部的中关村区域，或目前在其他区域工作，但最近两年会到北边工作。 置业目的 ：第一居所，同时兼顾投资保值的要求。 置业经历：有多次置业经历，面积200平米以上，一般都购买和居住过城市公寓和别墅，曾购买的别墅大多为较早的别墅社区 客户特征： 35~45岁之间，社会中坚力量，财富上升阶段，支付力有限； 客户来源：国企机关事业单位、私营业主、上市公司及外企，以金融、IT、房地产为主，多为私营业主和高层管理人员； 置业目的 ：第一居所，自住同时兼顾投资保值的； 置业经历：首次别墅置业客户，多次住宅或公寓置业客户 奥北区域别墅客户以中端和中高端别墅客户为主，属于城市中的阳光新贵 奥北区域别墅客户特征： 无显赫背景。 通过自身努力实现财富积累。 对于产品有较强的鉴赏能力，对于品质偏执追求 别墅首置 别墅圆梦 别墅改善 阳光新贵占据消费主场，细分为别墅首置、别墅圆梦、别墅改善客户。鉴赏能力较强。。