——8哩岛精细化营销历程分享 赢在执行！！！ 代理一部8哩岛项目组 这是北京公司近两年唯一一个从产品研发到代理销售全过程参与的项目，从逆势的产品研发到旺市的产品热销，前期的精细化工作对后期有重大的意义…… 这是一个地块优劣势都非常明显的项目，整个营销过程有许多可以借鉴的成功之处…… 精细化营销之旅…… 项目背景和基础资料介绍精雕细琢之产品打造精耕细作之推广执行精益求精之全自动价格体系精确制导之流程管控项目概况——项目位于朝阳北路端头，通州新城西北角，紧邻温榆河高尔夫球场，属于中小规模、低密度项目 区位条件： 朝阳北路东端头，通州新城西北角，所在区域为通州新城规划中的生态商务园区。 交通条件： 到达地块交通系统发达，未来轨道交通便利(M6线物资学院站），地块通达性良好 资源条件： 地块紧邻温榆河高尔夫球场，拥有该区域内稀缺天然景观资源. 用地面积：67411㎡ 容积率：1.6 建筑面积：138968.99㎡ 总套数：543套 停车位：400个 园林风格：台地，岛地景观 建筑形式：5层电梯平层别墅+10层板式小高层 90 + 135㎡ 4栋9层洋房 3栋8-10层洋房 本体分析—产品包括电梯平层别墅，板式观景洋房，面积区间90-270平米，创新户型设计，超多附送面积。社区内独创360度立体围合式岛地园林景观！ 160 + 180㎡ 235 + 270㎡ 12栋5层类别墅 诸多不利因素汇集，劣势明显 高安屯垃圾场 T3航线下 河对岸火葬场 目前销售情况通报 5月业绩一路狂奔 3月21日，8哩岛售楼处正式对外开放，当天认筹客户达到60组。超过开发商目标一倍。 截止到7月12日，开盘两个月的8哩岛已完成认购206套，实现销售金业绩2.35亿元，实收均价高于通州平台价格1500元 4月18日初尝成功 3.21日牛刀小试 4月18日，8哩岛21#预开盘，100%解筹率，世联精准控制让开发商赞叹！ 5月3#开盘，20#加推，势头一发不可收拾，业绩一路狂奔到140套。 精雕细琢之产品打造 项目优势 项目劣势 温榆河畔 高安屯垃圾场 高尔夫物业 低容积率 便捷交通 T3航线下 火葬场 无品牌 小体量 产品打造精细化之三部曲 充分的市场调研 买给谁 客户的喜好 客户的特征 客户的分布区域 反复斟酌的规划排布 低容积率低密度 社区整体的均好性 内外环境的相溶性 别墅产品极致化打造 精雕细琢的产品设计 岛地特色 主力产品比准龙湖，超越标杆 多重景观打造体系 超多附送面积，最新设计理念 精细化营销理念从产品阶段就深入渗透，4P-4C-4R 土地价值最大化 地块价值利用最大化 产品价值最大化 物业定位回顾——区域站位，跳出通州，站位朝阳，产品定位：依托资源，打造高舒适度产品 产品定位：依托景观资源优势，打造高舒适度改善升级社区，以合理总价区间高端物业产品，以及丰富的多类型产品满足差异化竞争需求 项目区域站位：站在以东部中产阶层为核心客户的中产轴线市场平台上；打造朝阳北路沿线上的新里程碑项目是我们对项目区域的定位 土地价值最大化 C、通州换房型 B、媒体东迁寻房型 90平米 别墅产品 200-250 一直存在 07年以后开始逐渐增多 06年起逐渐增多 最坚挺力量 理想居住追求，稳定且强劲 比例低，其中部分是 家庭型刚性需求 比例很低，眼光高，资源的单极驱动 市场存在时间 对朝北市场的支撑程度 客户类型 需求产品类型 135平米 别墅/类别墅产品 A-1东部资源升级型 A-2东部物业升级型 160-180平米 准高端客户分析:改善升级型市场 135平米 160-180平米 类别墅 A-3东部社区环境升 级型 A-4东部产品升级型 160-180平米 160-180平米 一直存在， 04年以后 逐渐增多 家庭型刚性需求 持续增长，相对稳定 品质居住追求 A、 东部升级型。