万科淡市营销应对策略 企业简介： 万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围； 企业理念： 建筑为了生命，建筑延拓生命，建筑充满生命； 万科 万科·案例一 北京万科公园5号 TOP系核心地段：万科公园五号位于北京朝阳区城市核心地段，朝阳公园南500m，东三环与四环之间 项目简介 项目距离亚洲第一城市公园朝阳公园直线距离约500米，距离国贸CBD新地标性建筑新CCTV大厦仅1200米。 地处CBD区域和朝阳公园区域两大高端区域间的绝佳地域，可与美国纽约中央公园区、英国伦敦海德公园豪宅区媲美！ 天安门 国贸CBD 朝阳公园CPD 三环 四环 万科公园五号 长安街 CCTV 国贸三期 银泰中心 团结湖公园 朝阳公园 京广中心 典型受“90/70”限制项目：户型分为三种，分别为零居57㎡，一居87㎡，三居220㎡ 项目简介 目前在售： 6号楼约87㎡一居 7号楼约57㎡零居 9号楼约220㎡三居 外部——生不逢时，客源难寻 ①金融危机，投资客出逃； ②奥运影响，渠道失效； 项目面临问题 内部——遥遥无期，信心难立 ①工程进度慢； ②交房时间晚； ③临时展场小； 淡市、寒冬、小户型、大期房、高预期 如何成功大卖？？？ 一·战略制胜 扭转投资属性，适应刚性需求。 + = 87㎡ 92㎡ 178㎡ 将87㎡一居和92㎡一居拼合，推出迎合刚性需求的178㎡三居户型； 二·价格制胜 三·营销终端制胜 在没有新增渠道的情况下，原有渠道的有效使用显得尤为重要 推广渠道——病毒营销 现场包装——视觉营销、体验营销 销售——物料细化、制造销售氛围、销售技巧、销售讲解 营销终端制胜——推广渠道 手机病毒 手机病毒操作要点： ①杜绝审美疲劳：不能一家数据公司用到底，需要多家公司多个数据库轮替。 ②重复成永久：一天同一组数据库可以发多几次。 ③“免费效应”：短信内容中藏有“病毒”，要给到客户利益点。 ④永远卓越：短信效果要监控，要反馈，要改进。 关键词：渠道散播的信息中，藏有“病毒”，使信息具有“传染性”，进而促进渠道回访率及散播力…… 电脑病毒·文字链接 电脑病毒（文字链）操作要点： 增强售卖信息：在首页文字链和项目信息页中间增加病毒中转页，将项目每阶段的售卖信息强势传播出去。 营销终端制胜——现场包装 视觉营销 销售中心标牌、门头仿奢侈品商店标志效果制作 门头两侧灯箱—增强售楼处昭示性 灰色打灯门头logo昭示性和品质参考北京新光天地奢侈品品牌的logo效果 样板间、售楼处内配饰使用顶级物品实物，紧紧抓住客户眼球！。