5/10/2019
青岛市综合体（单体）案例研究
5/10/2019
绿城·深蓝中心
5/10/2019
5/10/2019
项目整体由一栋综合塔楼（73F）、两栋住宅楼（42、48F）、一座商业中心组成。 其中：综合塔楼（73F）内规划设有五星级丽思·卡尔顿酒店、甲级5A写字楼、顶级海景酒店式公寓
目前项目在售的为两栋住宅楼（海景公寓），综合塔楼尚未有内部详细信息
总体业态
5/10/2019
住宅42F：一梯两户460平米户型，顶层为跃层约920平米。 住宅48F：一梯四户260、270平米户型，顶层为跃层约530平米。 共有房源251套，车位约1900个，总面积82268平米
据绿城官网显示，该项目2013年12月8日开盘，截止到2013年12月31日：成交面积4417平方米，销售金额2.6亿元人民币，销售均价约5.9万元（含1万精装）
住宅概况
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远雄·国际广场
5/10/2019
[项目概况]
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[造型设计]
香港路视角
海。帆。浪
海向·陆向·双向开展
[空间布局]
（一）远雄·国际广场——国际精品百货广场
商业以餐饮和高端名品百货(比阳光百货高端)为主，目前意向客户多台湾商人和部分华侨人士
据远雄国际广场预售登记证显示，-1层商业面积约5500平米，规划为超市及美食街
（二）远雄·国际中心——国际5A级写字楼
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单层面积1818.7㎡，办公总销售面积33864㎡
办公标准层平面图(11F~14F,16F~23F)
（三）远雄·悦来国际公寓——海洋主题公寓
30-41F为远雄·悦来酒店
前台在1层，客房总数196间（套）
5/10/2019
单层面积1818.7㎡，公寓总销售面积35565㎡，占总建面30%
公寓标准层平面图(11F~14F,16F~23F)
[规划设计]
[总平及技术指标]
实线为车行动线
虚线为人行动线
[人车流分区组织]
如图结合地下车库图： 公寓的人车流是独立的； 办公、商业的车流是独立的，人流有交叉
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中铁·青岛中心 经验参考
中铁青岛中心发展商与仲量联行等专业顾问经过大量调研及分析论证，将该项目定位于青岛市高端城市综合体。 中铁青岛中心位于青岛市市南区香港中路8号，总占地面积1.8万平米（27亩），总建面33.5万平米，其中地上总建筑面积约27.3万平米,地下建筑面积约6.2万平米,由3栋超高层建筑组成
【六个先行】
【两个避免】
【六个先行】
一、经营思路定位·先行
经营思路决定项目业态定位。 综合体业态经营方式与物业管控模式制约着规划设计方案、系统选型（复合、独立）的指导方向。稍有决策不慎便会造成方案或重复设计，对投资控制、进度控制影响甚大，教训深刻
【六个先行】
例1： 青岛中心早期的经营思路，是要争取现金流，各物业业态分别销售，因此提出各业态机电系统独立设置，单独管理。当设计完成后，由于商业、公寓、物业管理方式等的不确定性，机电系统从5套改为3套系统，造成重复设计。 例2： 关于电影院的配套问题，策划公司以电影院租金低，计算收入达不到预期为由，定位时根本没有考虑。当后期再次提出增设电影院时，已经失去了技术可行性。 例3： A塔写字楼最早经营思路为整栋或整层销售，层面布局和机电系统按该思路完成设计。之后根据市场变化情况，营销思路进行调整，将每层分为6户隔局，并改变空调系统由vav变更为风机盘管系统，造成重复设计。。