一、西城区房地产市场现状
1、西城区板块简介
西城区是宝山区未来几年的建设重点。该板块位于宝山区中部，南靠外环线、西临蕴川路、北接富锦路、东至同济路，总面积13.28平方公里。概念性总体结构规划由国际著名的法国国际思构设计公司设计，规划划分为三个区域
南块：宝杨路以南，规划面积3.89平方公里，定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区；主要项目有康桥水都二期、北上海商业广场、柏丽华庭等
北块：宝杨路以北，规划面积6.16平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易为一体的现代综合生活区，将要建设33.3公顷的大型中央公园和10公顷的大型市民广场。目前主要项目有万科四季花城二期、保集·欧郡、海尚明城、钢领等
东块：铁山路以东，规划面积3.23平方公里，定位于以轻轨为依托、连接东西城区纽带的现代生活区
2、西城区房地产发展情况
南块——最为成熟的区域：由于地处杨行镇中心所在地，南块本身的医疗、教育、交通、商业等已经形成了一定的规模；且距离地铁1号线“共富新村站”仅15分钟步行路程，成为西城区房地产最早发展的区域，拥有康桥水都、柏丽华庭等大型社区，居住氛围浓郁；加上05年建成的北上海商业广场，使得该地区商业设施更加完善
北块——大力发展的区域：相对于南块来说，西城区北块整体生活配套设施十分欠缺，区域房地产市场刚刚启步，但随着万科、保集、中远等知名开发商的入驻，以及西城区公共中心的建设，该区域未来发展潜力巨大
东块——有待成熟的区域：根据规划，大多为动迁基地，区域环境及配套设施也多未跟上，整体由待成熟
二、板块成交走势分析
1、市场需求稳定
自2006年下半年以来，西城区公寓成交量总体较为稳定，每个月成交量体基本维持在2万方左右，市场已经走出05年的调控低谷（05年同期平均成交量为5000方左右），持续稳定的成交说明区域市场仍有较大的需求存在
2、价格保持平稳
目前西城区板块公寓价格走势十分平稳，自06年6月起，市场成交均价便始终维持在6400-6500元/㎡左右，整体涨幅较小，鉴于目前上海公寓市场再度回暖，我们可以预计的是，该板块的今后还是存在一定的成长空间
3、紧凑两房成为市场主力
目前市场主力成交面积为80-110㎡的2R，其中尤以100的紧凑式房型为主。另从供求比来看，可以看出目前市场上100㎡以下的2R，其需求十分旺盛，供求比基本达到了1：1
房型面积
供求比
80㎡以下
1：0.75
80-110㎡
1：0.95
其中
100㎡以上
1：0.84
100㎡以下
1：1
110㎡以上
1：0.77
三、板块在售项目分析
个案销售态势较好，基本完成当期体量的70％去化，说明区域存在相当的客源需求
一般个案完整的去化周期为1年～1年半，个案品质的差异与价格决定了去化的速度
西城区板块个案主力房型及总价
个案
康桥水都二期
万科四季花城
二期
保集欧郡
海尚明城
柏丽华庭
成交均价
7000
6600
6500
6400
7500
房型面积
1R：56-65
2R：71-76
3R：138
2R：91-113
3R：129-139
2R：90
3R：100-140
1R：60
2R：94-102
3R：104-123
2R：87-100
3R：126
总价段
1R：42-45万元
2R：53万元
3R：96万元
2R：60-75万元
3R：85-92万元
2R：60万元
3R：65-90万元
1R：32-40万元
2R：60万元
3R：65-80万元
2R：65-75万元
3R：95万元
1R主力面积段：60-65㎡
2R主力面积段：90-100㎡；
3R主力面积段：100-120㎡，125-140㎡；
西城区板块个案07年成交走势。