万科项目案例学习 2009年2月 万科企业战略 “3加X”计划 “3”指的是珠三角、长三角和环渤海圈； “X”指的是长沙、武汉、重庆、成都等区域。 深圳万科是万科的起源地，但竞争激烈且市场有限； 北京、上海万科在这些一线城市的市场情况，实在不是十分理想； 广州万科遭遇的竞争压力也不小。 万科正在实施的扩张计划中，重点发展区域之一，就是一些有潜力的二线城市。 2009年，万科在一些有价值的二线城市有更多作为 万科2008年总结 八字概括：“以恶制恶，以贼制贼” 2008年，在房价方面以恶制恶 所谓“以恶制恶”，指利用高房价和一些开发商依然坚守高房价策略、不相信也不愿意房价下降的心理，通过率先降价策略，获得相对竞争意义上的市场大胜。 从万科公布的2008年全年数据来看，2008年，万科累计实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元。虽然销售业绩大大低于其在2008年年初时预期的800亿元销售额目标，但在整体市场不景气的情况下，比2007年的销售业绩并没差太多。尽管业绩有所缩减，但比绝大多数开发商要强得多，依然是行业的领跑者，依然稳坐第一把交椅。 事实说明，万科的业绩表现，已经大大高于市场预期，已经为其率先降价的市场策略做出了“正确”的评价。 牺牲了利润去带来了更大的市场占有份额,在去年一年间的市场份额从年初的2%增长到目前的2.6%左右。 2008年，在土地方面以贼制贼 2007年，万科也曾加入到疯狂拿地的行列，掀起一次又一次“圈地风暴”，连续拿下东莞和福州“地王”。在2008年，万科已经不得不为高价拿地付出了沉重的代价。 尽管在2008年里，几乎没有听到有万科参与公开拍地的消息，但数据显示万科还是成为08年拿地最多的开发商之一。万科全年大约新增建筑面积750万平米的项目储备，而且拿地成本比2007年下降了48%，平均楼面地价已降至1880元/平方米，几乎回到了05、06年的水平。尤其是，万科不但大大降低了通过“招拍挂”拿地的土地成本，还加大了通过合作方式低价增加土地储备的力度 2008年，以上海赵巷晶园项目为例，万科拿地的楼板价仅为2316元/平方米，仅为周边龙湖地产购地价格的1/5。 通过合作方式获得土地，历来是万科所重视的手段。 万科2009年要点 2009年，以恶制恶、以贼制贼、以阴助阳 1、“以阴助阳”，获得更大的社会认同和政府首肯 近期发布的《万科企业社会责任绿皮书暨2008年企业公民报告》中，系统展现万科未来践行社会责任的行动纲领，体现万科一直以来所坚持的企业社会责任价值观。 在带头降价、抑制房价上涨方面，虽然南京万科的降价行动曾一度引发了舆论争议，但万科整体来说收到了良好的市场效果，获得了更多的消费者支持，获得了品牌价值的提升，更获得了政府部门的首肯。 万科通过降价来获得企业的大发展，并通过一系列企业经济作为和社会作为，让 老百姓感觉是万科企业的行为促使了房价下降，获得更多消费者的支持与青睐， 获得品牌升值，同时，也让政府感觉其对促进房地产稳定发展、抑制房价上涨有 功。 2、降价促销，依然是不二法宝 万科高层对员工有这么一句话“尽可能抓住市场变化带来的机会”。 理解为：采取更积极的策略、更灵活的措施，继续高举降价、兼并的旗帜展开市 场竞争。 3、与战略伙伴合作，获得更强大的市场竞争力 万科喜欢与知名承建商、监理单位建立战略合作以保障装修的施工品质，近来更推进与优秀的供应商建立长期的战略合作关系，降低采购成本，涉及战略合作的装饰装修类材料已达十余种。这其实就是万科准备市场撕杀的一个信号，把上游供应商拖进来进一步增强竞争力。 在2009年，万科还将以住宅工业化和与上游供应商等建立战略合作伙伴关系，来进 一步增强市场竞争力。 。