广地·和顺中心营销推广提案
同翔机构 2012年2月6日
这是一个地标群起的时代
人希逐鹿之图，家有雄霸之想
目录 Part 1 ：市场·世界观 Part 2 ：客群·人生观 Part 3 ：自我·价值观 Part 4 ：自我·实现观 Part 5 ：表现·实现观
Part 1 ：市场·世界观
从上表中可以看出，2009-2010年这两年时间，郑州写字楼市场基本保持供小于求的局面。而从2011年3月份开始，尤其是国家政策转向之后，大量写字楼投放市场，供求关系逐渐出现转变，供应量略大于需求量的局面开始出现。 而纵观近三年来郑州写字楼市场的发展，整体写字楼市场保持着较为火热的发展势头，市场供需两旺。 2011年，郑州的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率明显攀升。从公布的2011年郑州商品房成交金额排名来看，商业地产占据了半壁江山，有业内人士指出，2011年，全国住宅销售额同比增长率仅10.2%，而办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。对投资者而言，拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了“风险避风港、资金蓄水池”之称谓，许多传统住宅类开发企业也逐渐将目光投向商业地产领域
2004年-2011年郑州市写字楼供求比走势图
2011年1-12月份郑州市写字楼供求比走势图
郑州写字楼历年供求分析
2011年1-12月份郑州市写字楼成交均价走势分析图
从以上图表可以看出，2011年年初，郑州写字楼价格高位攀升，直至9月份达到15000元/平米的最高点； 10月份之后，国家对房地产的调控力度加大，写字楼物业虽不在打压之列，但受整体市场不景气的影响，写字楼价格亦出现一定程度的下滑，整体均价保持在10000元/平米左右
郑州写字楼价格走势分析
经历了多年的发展，目前整体写字楼市场呈现相对平衡的状态，写字楼升级成为趋势。随着2011年限购政策的实施，目前写字楼物业市场发展最为火热的物业。 特别是省政府和新东站两个片区，是目前郑州写字楼供应集中分布的区域。而随着高铁客运站的建成并投入使用，新东站片区将成为郑州市写字楼市场的高热区域
郑州写字楼供应集中分布于“两个片区”
中科金座
豫航中心
天明国际广场
楷林IFC
行署国际广场
美盛中心
东方鼎盛中心
东方陆港
绿地之窗
绿地中央广场
建正东方中心
升龙广场
汇艺时代广场
新 东 站
和顺中心
郑东在售写字楼项目一览表
分表1
分表2
区域内目前规划写字楼总体量280万㎡左右，目前在售体量大概有51万㎡，仍有230万㎡未尚未推出，可见未来写字楼供应体量较大，竞争将进一步加剧
分表3
整体写字楼市场保持着较为火热的发展势头，市场供需两旺； 郑州写字楼供应主要集中在省政府和新东站两个片区。而随着高铁客运站的建成并投入使用，新东站片区将成为郑州市写字楼市场的高热区域； 仅郑东新区，目前规划写字楼总体量280万㎡左右，在售体量大概有51万㎡，仍有230万㎡未尚未推出，可见未来写字楼供应体量较大，竞争出现白热化阶段；
市场小结
价格方面：省府片区项目价格普遍突破20000元/平米，新东站片区单价在18000元/平米左右，价格分区相对较为明显； 推售模式：以整层或半层销售为主，部分楼盘配以低楼层散户销售，以扩大客源基础；在销售手段上，绝大部分仍以常规的坐销为主，除美盛中心外，鲜有其他销售手段出现； 产品方面：写字楼产品出现全面升级，甲级、超甲级等品质高端化趋势较为明显，玻璃幕墙、高速电梯、中央空调、商业配套等配套设施均较为齐全，但产品同质化现象较为严重，特色化产品较为稀缺。。