保利·林语中心2013年营销策略总纲及执行计划
呈：湖南保利房地产开发有限公司
世联地产·保利麓谷林语项目组 2012年11月28日
会议共识&争议
11月20日会议达成的共识以及分歧
回顾
11月20日月度会议几方达成的共识
2、推新盘：项目13年以综合体形象出街，以形象带价值
3、区域中心：综合体定位为辐射10公里的区域级中心
4、提前招商：通过专业商业运营公司提前招商，年前确定主力店及旗舰店
5、渠道安排：线上主推综合体区域中心、地标写字楼形象，线下“3新1火12季”格式推公寓
1、目标：写字楼、公寓、商业销售完毕，清盘10亿
按达成共识的内容铺排推售
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时间
销售货源
商业
3新1火12季格式推售公寓
写字楼形象及蓄销期
担心出现问题： ①写字楼与公寓同期售卖，两物业之间存在争夺客户的情况？ ②若公寓卖不动，线上是否要主推公寓？若线上不推公寓通过什么渠道进行公寓推广？若主推，进入2012年同期推两种产品的尴尬局面
11月20日月度会议中需再延展的问题：
1、写字楼体量及标准：3-A是否改写字楼，做成什么样的写字楼
2、综合体的价值体系：支撑综合体成为区域中心的价值体系构成是怎样的？
3、综合体如何售卖：综合体内各物业定位及价值体系是怎么样的，如何能完成年度清盘销售目标
本次报告将努力解决以上问题
写字楼体量及售卖
3-A写字楼or公寓 写字楼如何售卖
PART1
前提
公寓平均每月需销售150套，是市场出货速度的3-5倍，是目前本项目出货速度的2倍
3-A作为写字楼售卖的前提： ①解决公寓售卖的出货压力问题 ②减少公寓货量，为错峰推售争取时间 ③通过转型，拓宽公寓的售卖途径
3-A
定位依据
河西商务市场分析
河西宏观环境分析
河西规划分析
河西经济发展
河西商务供需市场分析
河西商务租赁市场分析
写字楼OR公寓？
长沙宏观商务环境
河西商务客户分析
商业公寓的特殊性
壹● 河西宏观环境分析
河西宏观环境分析
河西规划分析
河西经济发展
长沙宏观商务环境
长沙宏观商务环境良好：长沙写字楼步入“成熟发展阶段”
长沙宏观商务环境
河西经济基础良好：河西GDP快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业纷纷进驻河西
岳麓区全区GDP2011年实现546.7亿元，增长率为18.8%，为近5年来的最高值。处于长沙市内六区的第三位，仅次于雨花区和芙蓉区。 岳麓区自2000年以来，通过优惠政策的牵引和产业园区的号召，越来越多的国际国内知名企业相继入驻岳麓区。典型代表有：中联重科、双鹤医药、威胜电子、湖南拓维、江南兵器、梦洁家纺、五强集团、红太阳光电、红星美凯龙等等 岳麓区第三产业发展迅速，2011年实现总产值210.8亿元，增长11.9%，第三产业占比进一步增加占到38.6%
河西经济基础
河西规划利好：大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应
大河西先导区规划建设方案将先导区范围分成了三个层级：规划区、核心区以及起步区，并在此基础上实行三步走的策略。第一步，起步阶段（2008—2012年），核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成；第二步，快速发展阶段（2013—2020年），综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成；第三步，成熟发展阶段（2021—2030年），基本实现现代化，带动辐射能力显著增强，先导区基本建成
核心区
起步区
河西规划分析。