2004年6月
房地产项目可行性分析与报告编写
上海世联房地产顾问有限公司 世联地产顾问（中国）有限公司之附属机构 worldunion
2004年6月
目录
宏观背景 可行性报告 实际案例
2004年6月
宏观背景
15% 房地产春风依旧
库兹涅茨《各国的经济增长》
GDP与增长率
2004年6月
宏观背景
城市化率
33.36%
1998
34.78%
1999
36.22%
2000
37.66%
2001
39.1%
2002
40.53%
2003
城市化水平每年提高1.4个百分点
数据来源：国家统计局
2004年6月
宏观背景
我国人口结构呈现两个明显的高峰，
数据来源：2003中国人口统计
2004年6月
宏观背景
数据来源：国家统计局
住宅均价的增长长期低于居民可支配收入和居民储蓄的增长
基尼系数与收入洛伦兹曲线
货币供应量增加与房价的关系、房改、住房、汽车的消费时代 重化工时代
2004年6月
宏观背景
资料来源：清华大学房地产研究所
2004年6月
利用外资
1.40%
国家预算内资金
0.08%
债券
0.00%
其他资金
20.69%
国内贷款
23.80%
定金及预付款
38.53%
自有资金
15.48%
100
％来
自银行
7％来
自银行
5％来
自银行
宏观背景
资料来源：清华大学房地产研究所
2004年6月
宏观背景
银行风险、国家经济安全 2006年入世，17.8%不良资产率 个贷和土地储备贷款风险严审、物业税 房贷中商业违规贷款比重高（24.8%）,开发商是枢纽
1、分担风险 2、分享收益 3、降低门槛
1、招拍挂 2、35%自有资金
2004年6月
宏观背景
股市融资：29亿 0.37%(2002) 基金融资： 61亿 0.46%(2003) 外资： 汇率预升 回报率相对高
资料来源：上海世联地产
2004年6月
可行性报告
房地产可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术 分析、论证的科学方法
自然可行
财务可行
法律可行
潘石屹：海南的及时抽身 霍英东：广州洛溪大桥的可研报告
2004年6月
可行性报告
项目概况位置与环境，工作的目的，依据 现状调查 土地、人口、交通、管线、动迁方案 市场分析供给、需求、竞争分析、价格 环境影响与保护生态变化 、环境评价 开发建设计划前期开发计划、工程计划、场地布置 项目经济效益与社会效益分析成本估算、销售收入、财务评价、风险分析、结论建议
可行或不可行判断标准：在具体的限制条件下，如果分析人员认为某一方案能够实现 一个完全满意的明确目的，这时就可以认为该项目是“可行的”
2004年6月
可行性报告
可行或不可行判断标准：在具体的限制条件下，如果分析人员认为某一方案能够实现 一个完全满意的明确目的，这时就可以认为该项目是“可行的”
看地、看市场、看政策
案例： 深圳某国企 杭州高尔夫球场 深圳某拟建展览中心 恒丰酒店。