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武汉盘龙城项目 酒店地块定位报告
2012年10月项目背景
报告重点 》因地块酒店经济技术指标尚未确定，本项目策划思路将以市场需求和导向为主，关注项目酒店投资运营环境和商业发展趋势，结合土地利用角度，从酒店单体策划和酒店整合周边地块策划两条思路，为酒店、商业物业提供最佳的市场定位和功能组合。
项目拟定经济技术指标: 》酒店单体占地面积1794.57平米，含2F附楼814.73平米；计容积率建筑面积 17521.65平米；容积率《9.8；物业发展建议
项目定位
项目发展突破点
项目分析
客户需求分析
项目发展方向初探
市场分析
报告结构》项目运作由于考虑长期经营价值，因此产权酒店及销售性质公寓酒店不予考虑。项目处于商业及商务非主流地段，短期内酒店、商业物业市场价值待提升；
》项目虽然属于区域主干道联体物业，但商务商业氛围薄弱，物业规模、业态、档次定位及组合是项目运作成功关键点；
》酒店计容积率建筑面积不足1.8万㎡，且上位规划控制有街道办事处、市政管理机构及派出所，对项目酒店档次提升及部分商业经营业态、规划设计有一定负面影响
项目酒店物业发展方向初探
长期经营价值
高档星级酒店 +商业
特色经济酒店+商业
地块性质及规模
运营风险及回报
方向一（高档）
方向二（中低档）
+
+
项目酒店物业发展方向初探「高档酒店+商业」/「中低档酒店+商业」如何取舍？
》酒店档次及规模定位如何？商业业态定位及规划？ 》打造高档次酒店，是否存在运作风险？ 》中低档酒店运营前景及盈利能力？
项目酒店物业发展方向初探物业发展建议
项目定位
项目发展突破点
项目分析
客户需求分析
项目发展方向初探
市场分析
报告结构用地 序号
1. 项目分析—用地指标规划酒店指标
□地理位置：巨龙大道中百仓储旁 □酒店净用地面积：1794.57 ㎡ □酒店建筑面积： 17521.65 ㎡ □拟定容积率：≤9.8
关键词： 百万醇熟社区，中百仓储旗舰配套； 酒店单体地块占地小，规划有配套附属设施； 周边规划居住用地为主，与成熟社区为伴； 临近拟建武汉外校总部，武汉名流首个酒店单体物业
2. 项目分析—规划酒店经济指标
项目拟建酒店地块
润和园
水厂
居民楼
中百仓储
》项目地块方正，地势北低南高，周边多为居住社区，且临近主干道，周边视野开阔，有条件建成为区域地标性建筑
3. 项目分析—地块四至
巨龙大道S
成熟社区配套，地段优越， 交通极为便利，昭示性强
W
周边生活商圈初步形成， 但商务氛围淡薄规，划有 派出所等用地
周边酒店经营环境处 于起步阶段，发挥 空间较大
周边酒店业欠发达区 域，运营数量少， 档次较低
O
T
发挥优势，抢占机会
以项目效益最大化为开发前提 借助社区人气提升项目整体价值
利用机会，克服劣势
强调片区未来发展前景 提升酒店及商业规划高度
发挥优势，转化威胁
迎接挑战，突围片区 充分切入市场，精准定位
减小劣势，避免威胁
精准档次定位及物业组合 合理规划，确定酒店规模
优势
劣势
机会
挑战
4. 项目SWOT分析物业发展建议
项目定位
项目发展突破点
项目分析
客户需求分析
项目发展方向初探
市场分析
报告结构》区域产业规划与格局清晰，本项目酒店及商业物业发展及消费群体将以居住 新城消费群体为主要依托
1.1 产业规划与格局

人居新城
客运物流商贸
临空物流
旅游度假
1. 市场分析—投资运营环境。