武汉市别墅市场
调研报告
引言
进入2008年，房地产行业由于政府的政策性引导，金融机构对相关资金的政策性限制，舆论导向的不断引导等影响，致使房地产市场降温迅速，引起整个房地产市场震荡加剧，具体表现在——首先，市场供应减少，开发企业纷纷减缓发售节奏，延长开发周期；其次，硬性降价和变相降价，开始最为有效的价格战，以求加快资金回笼，缓解资金压力；再次，消费者持币观望，受市场波动及舆论导向影响，放慢置业计划……
大势动荡，小市不宁。别墅市场在产品发展到顶峰的同时，市场遭遇到低谷。目前，“会心馆”项目一阶段施工已经基本完成，将要面临问世，对此贵司与我司都十分重视，双方历时两周将武汉市典型别墅楼盘进行实地调研，在了解别墅市场状况的同时对“会心馆”项目进行分析，明晰项目的优势和不足，进行针对性的分析和建议，在项目营销前进行深刻思考和修正，以求保障“会心馆”项目顺利实现营销价值
会心馆项目组2008-3-16
第一部分武汉别墅市场研究
一、市场简析
纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性
武汉的别墅主要分布在五个区域
“武汉最具规模的别墅区”——盘龙城
盘龙城片区是近几年来武汉的一个新兴高档社区，其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。天造山水、中式风格建筑的山水龙城；以小户型别墅冲击市场的巢nest；拥有2000多套不同风格的F·天下。随着不断完善的交通配套，该片区到汉口城区将缩短到20-30分钟，成为富豪首选的高档别墅区
这里是武汉别墅产品最为集中的舞台，建筑风格中式、法式、地中海、西班牙……应有尽有，自然景观丰富，山水元素充足，容积率普遍在0.6左右，也是近阶段唯一销售较好的区域，平均每个项目维持1套/月的消化量，在消化速度上去年平均80套/年，各个项目的销售周期在5年以上
金银湖生态旅游居住区——金银湖
作为汉口的后花园，也是居住、度假的胜地。在东方马城，高尔夫球场等高档休闲娱乐设施的建立后，许多高端消费者在此作长期置业，从而使万科·西半岛、顺驰泊林等楼盘一度热销，目前以“万科 高尔夫”、“金银湖翠嶺”为主，是武汉最早作为“第一居所”开发的高档住宅区域
金银湖别墅市场目前处于停滞阶段，产品设计先进实用，性价比优势明显的基本销售完毕，产品设计理念落后，园林景观粗糙，不为消费者接受。片区别墅都以混合建筑形态为主，联排、叠加较多。销售周期为3年以上，平均速度为30套/年
经济技术开发区为支撑的“浪漫写意别墅区”——沌口
三角湖、龙阳湖、后官湖等，沌口片区湖泊众多，几乎所有的临湖楼盘，都会在湖边建别墅。该片区多以混合社区为主，如：金色港湾、东方夏威夷、人信·千年美丽等，依托东风、神龙等企业，吸引开发区企业高层、外籍专家等人士，成为整体销售唯一较好的区域
该区域产品档次差距较大，中低端产品占据大量市场份额，由于经济支撑显著，市场接受度较高，高档产品消化速度较慢。2007年各个项目平均销售速度为5-8套/月，项目的平均销售周期为3年以上
光谷开发推动的“别墅标杆”——汤逊湖
该片区早期开发的项目以价格为主导，低价入市与本应高端定位的别墅格格不入，造成了区域档次相对最低的形。