收获一、通过内部访谈和资料收集，我们已经有效解读“碧桂园十里银滩”这一旅游度假地产明星的成功密码 碧桂园·十里银滩项目，是碧桂园集团以“每个人都想拥有的海滩度假屋”为旨打造的国际级滨海度假王国。项目位于深圳东部惠阳，总占地3000亩，首期占地765亩，建筑面积159万平米（其中酒店、商业等14万平米），容积率2.63。项目与港、深、澳形成1.5小时生活圈，坐拥素有“长沙湾”美誉的亚婆角海湾；社区规划的生活休闲配套齐全，自2010年正式开工后，一个五星级滨海度假酒店、一家大型商业中心，还有国际幼儿园、无边际泳池、风情酒吧街等配套均已快速落成，大型连锁超市已签约；其中五星级滨海酒店和风情酒吧街已正试营业；另规建有游艇会、水上活动中心等休闲娱乐设施。 项目共有五大物业类型：海景度假洋房、山景度假洋房、酒店式瞰海度假公寓、双拼别墅、联排别墅。其中体量最大的，是20层到32层不等的海景和山景电梯洋房 碧桂园·十里银滩于2011年7月30日正式开盘。开盘当日售楼现场聚集约两万人，成交3700套，销售额超过30亿，创出中国房地产历史单日成交最高纪录。项目一期共5080套房源在开盘后一个月内售罄，总销金额40多亿元。 2012年6月23日端午节，碧桂园十里银滩二期开盘，由于主推单价5000元左右63-87㎡精装两至三房，兼具投资与自住、度假功能，折后总价以30-60万为主，因而延续首次开盘即创历史的强劲势头，当日热销超3300套，销售额超过15亿元。 而到了2012年国庆节，碧桂园十里银滩推出第三期山景洋房，短短7天热销2000多套，从而创造了开盘不到15个月，就狂销上万套，总销金额超过60亿的销售奇迹 通过内部访谈和相关资料收集，我们认为“碧桂园十里银滩”这一旅游度假地产明星项目的成功畅销，有以下6个主要因素： 密码一，“碧桂园十里银滩”是“碧桂园开发模式”的典型代表。 碧桂园成立于1992年，至今在全国各地已拥有80多个开发项目，一半位于广东省，年销售额近200亿元。 其开发模式有如下特点： 一，多元化业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务，通过大配套的营建促使社区成熟，提升社区品质； 二，高度的垂直一体化控制开发成本，业务品类涵盖包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、园林、营销和物业管理等房地产开发的所有环节，攫取价值链上每一环节的利润，并借此实现低成本和快速度开发； 三，独特的市场定位，避开一线二线城市“主流”客户群的竞争，主要针对大城市郊区和三线四线城市的“主体”客户群； 四，低地价、大规模的城郊取地策略。其土地成本占平均售价的比例一直维持在8%左右；大部分项目选址于相关中心城市10—30分钟车程；开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时有利于跨地域的简单复制；地块多拥有良好自然景观，便于设计优美舒适的园区环境，提高性价比。同时一般地块都在1000亩以上，建筑面积达数百万平米。 五，低成本、低房价、快速开发。牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物管、酒店经营等每个环节，很少外包，从而保证“严控成本”；在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈判过程中不断完善设计，此谓“前置设计”；同一时间段里项目均为同一批次产品，极大提升设计、施工、销售效率，从拿地到销售平均7个月，此乃“快速开发”；拿到预售证后全数投向市场，低价快销以换资金周转。 六，碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产品线设计都以此为核心展开，总结起来就是三句话：城郊低价取地，大规模开发；快速造城，配套先行；低价批量入市，快速销售。这一开发模式是其长期形成核心竞争能力的沉淀，其他开发商难以有效模仿，但多处值得学习和借鉴。。