2014年11月 项目发展部 中海华山珑城开盘分析 专题研究 Part 1 ·项目本体概况 Part 2 ·项目营销分析 目录 catalogue 2014年1月17日以总价31.63亿元包揽了华山片区的4宗地块，合计土地面积近60万平方米。土地用途方面，除华山片区D地块为居住、商业外，剩下的华山片区A、B、C三宗地均为居住用地 土地信息 2013年1月17，中海地产以31.63亿摘得济南北部四宗地块，楼面价2127-3071元/㎡ 项目位于济青高速与二环东路交汇处，总建面1469万㎡，物业类型涵盖高层、洋房、别墅、商业，首期住宅预计2016年年底入住 项目概况 一期 以华山为中心，实现一园一城、一湖三山、一心三廊、一环多景的整体布局 项目概况 项目楼面价较高，均价6700元/㎡，成本控制能力较强； 规模大盘，自建大规模商业、教育配套，弥补周边配套匮乏的问题； 项目北侧西侧沿路区域价值低，南部围湖部分价值较高 本章要点小结 Part 1 ·项目本体概况 Part 2 ·项目营销分析 目录 catalogue 销售情况 策划及案场 首开推出A、B 地块和C 地块部分房源，共6140 套。其中，A地块推出27 栋，3127 套；B 地块推出22 栋，1919 套；C 地块推出7 栋，共1094套 推出房源 推出房源 首推以82、92㎡两室、109-125㎡三室为主力户型 一概况 开盘去化 住宅8月22日开始认筹，共计86天，认筹7642个，到场客户6200组，本次推盘住宅共计55栋楼，6105套房子，住宅均价6700，总销售额35.2亿 住宅5000起，别墅10000起，商铺7000起，吸引购房者到访 优惠措施：交1万抵3.5万（含交1万抵2万电商；30张红券返还1.5万）；团购享98折优惠；按60万/套计算，整体折扣率约为6% 82㎡为价格最低户型，均价约5120元/㎡，109㎡为去化量最高户型，总销售额11亿，占住宅总销售额的34% 开盘去化 热销户型 项目热销户型分109㎡三室、92㎡两室、82㎡两室 客户情况 客户主要集中在华山片区，全福片区和工业北路沿线也相对集中。以刚需客户为主；年龄在25-45之间，刚需为主，置改为辅。 客户分布 附-开盘现场 Part 1 ·项目本体概况 Part 2 ·项目营销分析 目录 catalogue 销售情况 策划及案场 形象定位 slogan 市场占位：济南北部发展领导者 北中国第一盘 总策略 大投入大规模 高管控 低价格 营销推广 项目开盘前期投入推广费用约4000万元，主要用途如下： 大投入 营销推广 部分广告示意： 大投入 蓄客阶段： 密集推广，区域全覆盖，占领市场高点； 通过持续礼品派发，配合大规模推广，保持案场持续性较高人气（礼品派发需要关注项目微信，专门负责—无微信不能领礼品，该方式虽有弊端，但是能够排除部分附近村民到访，排除无效客户）； 洗筹简单，退卡即可，并赠送客户礼品，利于客户接受。 通过微信等渠道统一、密集发声，释放信息（如3万人开盘、1600名工作人员等），给客户以期待并保持压迫感； 现场防御到位，对于竞品对中海拦截动作（拉客、派单等），采取高压防御态势，每天售楼处外巡逻人员约20人左右，竞品对中海客户拦截效果不理想。 反应迅速，案场内外遇到竞品拦截，迅速组织队伍应对（如祥泰城在11月15日发出短信：凭中海认筹单据可来祥泰城售楼处领取电饭煲一台。中海迅速组织员工开具认筹单，来祥泰城售楼处集中领取）； 营销推广。