《二零零七年度房地产行业政策深度剖析》——房地产政策周期与1978-2007年行业政策全面回顾 上海策海房地产营销策划有限公司 市场研究&战略顾问部 2008年02月28日 第一部分行业周期与中国房地产发展阶段划分 第二部分政策周期与中国房地产政策全面回顾 第三部分二零零七年度房地产行业政策深度剖析 第四部分二零零八年房地产行业政策预测与展望 目录 第一部分行业周期与中国房地产发展阶段划分 房地产行业波动政策周期同行 1.1美国、日本及香港房地产行业周期 1.2影响房地产行业周期的主导因素 1.3中国房地产周期主因及阶段划分 第一部分行业周期与中国房地产发展阶段划分 表1.美国房地产行业发展周期（20年左右） 美国房地产业的每一轮都要经过复苏、高涨、转折、萧条这4个阶段，这4个阶段完全完成需要10-14年的时间，而上升期则在5-7年；一个完整的行业周期为20年左右 1.1美国、日本及香港房地产行业周期 1.1美国、日本及香港房地产行业周期 表2.美国住房投资变动情况（1946-1985） 从美国住房投资幅度变动情况来看，大约4-5年左右时间经历一次循环 表3.日本房地产行业地价周期（10年左右） 日本以地价指数增长率为标准的地价周期一共经历5次循环；地价周期平均长度为113个月，大约每10年为一个周期 1.1美国、日本及香港房地产行业周期 表4.日本土地资产及GDP变动情况（1976-1999） 1.1美国、日本及香港房地产行业周期 从日本土地资产增长幅度变动情况来看，大约10年左右时间经历一次循环 表5.香港房地产行业景气周期（10年左右） 香港的房地产平均以10年左右完成一次周期波动；最短的约6-7年，最长历时12-14年 1.1美国、日本及香港房地产行业周期 表6.主要国家或地区房地产行业周期汇总 总体而言，大多数国家或地区的房地产行业会经历10年左右的一次循环 1.1美国、日本及香港房地产行业周期 1.2影响房地产行业周期的主导因素 表7.房地产行业周期的一般成因汇总 长、中、短期因素分别主导形成20-40年的长周期、10-20年的中周期、5年左右的短周期 1.2影响房地产行业周期的主导因素 宏观经济对房地产业产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周期呈同向发展趋势，房地产周期略早于宏观经济周期 自由市场经济：（西方国家） “经济周期决定房地产行业发展周期” 1.2影响房地产行业周期的主导因素 表8.宏观经济周期与房地产周期的关系 政府主导市场经济：（中国） “政策周期主导中国房地产行业发展周期” 1.3中国房地产周期主因及阶段划分 由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济发展呈现周期性发展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业发展周期 表9.历届政府主要领导人构成情况 1.3中国房地产周期主因及阶段划分 政府主要领导人的周期性更替对中国宏观经济发展产生重大影响，并间接决定房地产行业的周期性变化特征 1.3中国房地产周期主因及阶段划分 由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济发展呈现周期性发展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业发展周期 表10.中国政府高层领导与房地产业的关系。