东平商业项目初步思路沟通
——商业模式探讨
汉唐置地 东平项目组 2013. 9. 6
目录
HOPSCA研究
HOPSCA研究
PART 1
HOPSCA的起源——法国拉德方斯
区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎； 法国最大的企业一半在这里； 拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦； 欧洲最大的公交换乘中心
拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎
HOPSCA（豪布斯卡）是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的一个多功能、高效率、多元复杂而高度集约的街区建筑群落
什么是 HOPSCA？
当今国际公认最先进的复合地产模式———把传统的分散性建筑转变为现代综合型建筑群，融合写字楼、公园、商业街区、会所、公寓等一站式生活于一体，汇集休闲、生活、娱乐、工作等多变丰富的居住空间，打破了人们对单纯住宅区的失望感
HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。 HOPSCA六大业态：Hotel + Office + Park + Shopping Mall + Club + Apartment
什么是 HOPSCA？
位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络
高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补
建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系； 与外部空间整体环境统一、协调
实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可
HOPSCA的特点
1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； 2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；
1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； 3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系
内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模
因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力
HOPSCA的开发条件
不是任何地方都能采用HOPSCA 地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA 的形成必需符合以下条件：
规模要求
区位要求
必须位于城市中心区，市中心核心地段 城市各种资源决定了它天生的优越条件
必须拥有大规模建筑体量 只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活
只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台
城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中，HOPSCA是城市发展的必然产物
工业区
商业区
居住区
文教区
功能分区
剖析HOPSCA成功的内在因素 HOPSCA开发模式出现的必然性
现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化 。 从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向
剖析HOPSCA成功的内在因素 HOPSCA开发模式与现代城市发展的契合性
“城市——区域”一体化
城市空间多中心化
城市功能多样化
城市形象特色化
城市环境生态化
城市资源集约化。