青岛别墅市场考察研究报告 2010.05.13 写在前面 考察目的 了解目前青岛别墅市场典型在售项目 考察各项目产品优劣势及创新性 对于本项目的借鉴之处 考察项目区位 滨海大道 即墨板块 城阳板块 市区板块 崂山板块 此次考察共有3个项目，城阳板块1个项目，即墨板块2个项目 考察项目一：百通香溪庭院 考察项目二：芭东小镇 考察项目三：海信温泉王朝 项目基本经济参数 平面布局 一期 二期 三期 四期 采用比较传统的兵营式排布，形式单调，缺乏创新 景观规划 社区中心景观轴，贯穿南北，二条东西次景观轴，形成“二横一纵”，以中央水系景观为核心景观 中心景观轴 中央水系景观 次景观轴 次景观轴 交通动线规划 小区共有3个出入口，分别在小区东、南和西面，小区内主干道呈“U”字型 社区配套 社区配套由风情商业街和会所二部分组成 景观细节 树种铭牌 太阳能景观灯 中央水系-荷叶 木质走廊 景观细节处理较精致，景观小品丰富 建筑细节 一期仿木窗框 烟囱 一期铁艺花架 三期仿木窗框 一期整体建筑地中海风格浓重，后期略有改进，整体感强 不足之处 部分景观水系干涸，后期物业管理不到位，管理成本较大 一期产品设计不合理，入户楼梯破坏整个别墅氛围 重点户型点评 A’户型： 四房设计，较强使用性 附送2F、3F室外露台增加附加值 边户露台多设计在东面，景观、视野较好 1F错层设计，功能区分明显 没有室内车库，室外车位 卧室面积普遍较小，面宽尺度不够，舒适性不够 客厅无挑空，没有空间感 重点户型点评 A2户型： 附送室外大露台增加附加值 1F错层设计，功能区分明显 餐厅上空增加天窗，增加室内采光，保证楼梯采光 没有室内车库，室外车位 卧室面积普遍较小，面宽尺度不够，舒适性不够 客厅无挑空，没有空间感 主卧与书房分离，设计不合理 三房设计，2F客房无独立卫生间 面宽短，进深长 项目点评 青岛最早引入西班牙、地中海风格项目，一期、二期已交房，项目整体成熟度高。 早期园林规划经过3年时间沉淀，效果已初步显现，小区内绿化效果强。 项目整体规划一般，产品排布兵营式，比较传统。 整体景观规划围绕着“二横一纵”展开，以中央水系景观为核心景观，但小区缺乏组团之间的园林景观。 项目中央水系景观种部分水系干涸，后期物业管理不到位，并且物业管理成本较大。 风情商业街空置率高，只有香溪食府开业，招商难度较高 其他户型集 A1户型： 中间户型/边户户型 一层建筑面积：97.56平米 二层建筑面积：86.54平米 三层建筑面积：72.8平米 地上面积：256.81平米 地下面积：无 其他户型集 A2户型： 中间户型/边户户型 一层建筑面积：90.92平米 二层建筑面积：91.79平米 三层建筑面积：41.35平米 地上面积：224.05平米 地下面积：无 其他户型集 B1户型： 中间户型/边户户型 一层建筑面积：103.35平米 二层建筑面积：88.28平米 三层建筑面积：65.87平米 地上面积：257.5平米 地下面积：无 其他户型集 B2户型： 中间户型 一层建筑面积：96.23平米 二层建筑面积：72.74平米 三层建筑面积：47.38平米 地上面积：216.35平米 地下面积：无。