谨呈：陕西星团置业有限公司 “枫绿国际”项目 整合营销推广汇报案 操作总策略：守正出奇 固本求异 前言 首先感谢贵公司给我们这次提案的机会，我公司必将为项目提供最优质的服务，通过我们双方的共同努力。达到预期的目标和期望。 本报告将对陕西星团置业有限公司开发的“枫绿国际”项目的市场定位、整体营销策略及采用的推广手段做全面的阐述，力求在尊重市场规律、规避开发风险的情况下争取项目利润的最大化。 通过此报告，形成一个良好的开端，为和贵公司的合作奠定基础。也希望通过双方的努力和智慧，把“枫绿国际”项目做成精品项目，实现利润和品牌的双丰收！ 目 录 第一部分项目分析 第二部分项目定位 第三部分营销推广 PART 第一部分 项目分析一 市场分析 理性，信心 面对两年的调整期…… 成交低迷，多方观望，2008 年已成为市场趋冷的转折期； 市场谷底，回暖在望，2009 年将迎来市场回暖的转折期 2008 年西安市场住宅的成交量为600.96 万㎡ 经历了2006 年和2007 年两年的快速发展 2008 年西安房地产市场呈现了放缓的趋势 市场呈现供远大于求的状态 住宅销售价格呈波动的趋势 降价促销成为市场常态 购房者心理出现变化 2008 年西安关键词 关键词①：成交低迷 关键词②：多方观望 关键词③：金融危机 关键词④：政府救市 关键词⑤：打折促销 关键词① ：市场信心 关键词② ：供大于求 关键词③ ：保障住房 关键词④ ：理性购房 关键词⑤ ：市场回暖 2009 年西安关键词 近期刚性需求呈现强劲上扬 住宅价格稳中有升 市场产品供求关系继续拉大 客户购买行为愈发谨慎 9年西安市场住宅前景受到国家政策和经济情况的影响愈发严重，前两年拿地的开发项目集中上市，经济适用房的集中上市使得客户争夺十分激烈，市场竞争呈现白热化状态 近期市场动态 （一）西安市场近期出现回暖现象，但是品牌企业开发商均不赞同提价，市场一 些本地开发商或小项目略有小幅度涨价，不能支撑市场彻底转好 （二）政府鼓励房产消费政策短期产生效益，部分刚性需求得到释放 （三）西安市3月份成交数量有上升，但成交面积上涨不大 （四）周边新盘本年度开盘数量、面积大，2009年5月是西安楼市集体放量的时期 （五）城南成交房源户型面积集中在80 — 120平米 （六）刚性需求放量，牛年新年小阳春 （七）观望情绪有所松动但依然浓厚，降价自救过程仍需持续 竞争加剧，市场供应量增大，刚性需求是主流 综合分析： 市场情况不明朗， 政策变化快，直接影响客户购买 市场高端产品抢占中端产品市场，客户争夺战进入白热化 市场存量巨大，新上市项目众多，营销手段多样化，销售难度加大 我们的对策： 保持谨慎的开发态度 快速消化产品 多做渠道建设，加大营销力度 二 地段分析 城墙 进城和出城 西安的城墙，千年的历史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。进城就是城里，就是繁华的代名词，出城就是乡下，和城里有很大区别 地处城内的城外的交界处，繁华和生活快速切换。