第一部分市场部分 第二部分产品部分第三部分客户部分 第四部分企划部分 第五部分销售部分 目录 第六部分费用预算部分 市场部分 宏观市场分析——融城大势 ——长、株、潭城市群获批两型社会改革试验区07年年尾，长株潭城市群正式获批两型社会改革实验区，不同于浙江及其他多中心城市的省份，长沙作为湖南省孤岛中心城市，长株潭融城对其影响巨大，城市的吸附作用将更为加强，这在很大程度上会促进长沙房地产市场。 宏观市场重大影响方面 1、三市融城的获批，将导致长沙对株、潭包括周边市县的吸附力更强； 2、雨花区作为三市融城的中心点，受益最大；市场的关注将会更强烈； 3、在融城大势的利好影响下，长沙的房地产业将迎来更大的发展； 4、雨花区的综合配套将会加速发展，房价也将会相应走高。 对本区域的影响 宏观市场扫描——住宅市场 07年度全市住宅供应、销售情况 数据来源——长沙市07年度年报 07年增量房的供应量达233.66万平方米，占全市供应量的30.75%；销售量达227.72万平方米，占全市供应量的28.33%。可见全市住宅供销两旺，尤以雨花区为最。 07年的相对06年而言，供应量同比增长17.25%；而销售量同比增长了31.13%。可见07年还去化了相当一部分的存量房；全年整体销售势头非常强烈。 根据12.81%的同比供应增长率计算，08年度预计的供应量一定在857万平方米之上。 07年度全市住宅供应、销售柱状图 数据来源——长沙市07年度年报 上图每季度销售量反映的数据是房地局的备案数据统计，有2—3个月的时间滞后。因此，第四季度反映的销售状况其实是第三季度的市场去化情况。 全年的供应量和销售量始终处于高位状态，前三季度供需态势非常良好。真实的第四季度的情况要在今年一季度后才有官方数据。但经我司对市场的调查了解，初步认为第四季度供大于求的状况非常明显，整个市场在07年年末观望气氛非常浓，各售楼处来人稀少，成交量明显下滑。 热情高涨 热烈追捧 抢购 观望 平稳 释放 复苏 观望 2007年 预计2008年 需求市场分析 房市的复苏到释放是必然的，主要是因为市场的刚性需求是一定会被释放出来的，关键是何时才会出现？ 下面我们先来看看刚性需求的构成—— 刚性需求1——城市人口增容产生的主动型购房需求 根据长沙十一五城市发展规划，2010年长沙市区常住人口将要达到310万人，这就是说长沙市每年将增加25万人。 按照2007年长沙市城镇居民人均居住面积29.7平方米计算，2008年需要提供大约743万平方米来满足其住房需求。 刚性需求2——住房升级换代的改善型购房需求 一个城市的房屋建筑由于各种原因，每年大约有5%的住宅处于“淘汰”状态。 这就意味着2008年由于建筑“淘汰”问题而需要升级换代的住房大概是349万平方米的潜在需求。计算公式如下： 29.7平方米/人（2007年长沙市人均居住面积）*235万（2007年长沙市区人口）*5%（建筑“淘汰”率）= 349万平方米 刚性需求3——城市旧城改造产生的被动型购房需求 根据历史纪录，2004、2005、2006和2007年的旧城改造（即城市拆迁面积）每年基本稳定在50万平方米，4000户家庭左右。 估计2008年的拆迁量也将不会出现大的浮动，同样会产生50万平方米的需求量。 综上所述， 整个08年度的市场刚性需求即为：（743万+349万+50万）=1142万平方米。 前面的07年度的销售数据是：全年销售量803.77万平方米，按07年相对与06年28.46%的销售同比分析，得出（ 803.77万*1. 2846 ）=1032万平方米。 两个需求数据基本吻合，需求市场足够大！ 此刚性需求的释放点会在何时出现呢？ 我司认为：今年上半年的春交会是一个关键点；如果此时没有出现，则最迟在下半年开始的6、7月份一定会出现！。。。。。。