一 市场篇 二 定位篇 三 服务篇 》》市场篇 1.1 宏观市场 政策环境 土地市场 住宅市场 1.2 区域市场 区域概况 交通规划 区域配套 竞争市场 一、4季度经济强劲增长 二、投资增长放慢 三、消费保持强劲 四、出口超预期复苏，源于我国出口目的地的转移，以及由此带来的产品结 构变化 五、PPI即将超越CPI，挤压下游企业利润 1.1 宏观市场-经济环境 回顾 完善保障房体系，增加保障房建设，刺激需求； 降低开发商准入门槛刺激开发商投资； 刺激了房地产市场； 抑制投资需求 预测 继续抑制投资需求 继续加强保障房供应，鼓励改善需求 对本案的影响： 维稳是核心基调，稳妥型投资客户增加，投机客户减少 1.1 宏观市场-政策环境 2010年1月份新政总结： 1、房贷：二套房首付不低于40% 2、地价：探索土地出让综合评标 3、售房：开发商须一次性公开全部房源，明码标价 4、金融：抑制资金过多流向房地产开发投资 1.1 宏观市场-政策环境 此轮调控的目标是支持刚性购房者，打击投资和投机性需求，预计未来相关部门将出台落实细则。 2009 年，北京土地市场共成交地块247 宗，成交面积2336.6 万平方米，成交金额928.2 亿元。其中，住宅用地成交1175.11 万平方米，成交金额超过690.22亿元。成交价10 亿以上住宅用地21 块，顺义区后沙峪地块（现已被国土局收回）、亦庄新城F 地块、广渠路15 号地块分别以50.5 亿、48.3 亿、40.6 亿位列2009年北京住宅用地成交价排行榜前三名。大兴区、房山区所在北京南城成为2009年住宅用地成交最火爆区域，两区共成交住宅用地22 块，成交面积238 万平米，成交金额276.5 亿元，占全市成交金额的29.8%。 1.1 宏观市场-土地市场 图表：2005-2009年土地出让成交量统计（不含工业仓储用地） 2009 年北京土地市场的成交呈现出与往年不同的特点： 一是拿地成本大涨，“地王”频现，远郊“地王”诞生。北京三大“地王”，两块都在北京远郊区县成交。 二是住宅用地成交“量减价升”，楼面均价较大幅度上涨。2009 年北京成交住宅用地楼面均价达到5874 元/㎡，同比去年增长56.31%。 三是城八区内土地日益稀缺，土地供应走向“郊区化”，八成以上成交土地位于五环外以及远郊区县。 1.1 宏观市场-土地市场 图表：2009年住宅用地楼面地价统计 图表：2009年不同环线住宅用地楼面地价统计 1.1 宏观市场-土地市场 1-12 月，北京商品房施工面积为9719.1 万平方米，比上年末下降2.9%。其中住宅施工面积为5551.9 万平方米，增长2%，这是09 年首次由负转正。商品房新开工面积为2246.6 万平方米，比08 年下降3.9%，降幅比1-11 月缩小14.4 个百分点。其中，住宅新开工面积为1380.3 万平方米，比08 年下降11.8%，降幅比1-11 月缩小12.3个百分点。 1-12 月，北京商品房销售面积为2362.3 万平方米，比08 年增长76.9%，较07 年仅增长8.5%，其中住宅销售面积为1880.5 万平方米，同比增长82.3%。 1.1 宏观市场-住宅市场 2009年北京住宅市场总结 供应量比2008年减少15.77% 重点新城成为供应主力 2009年成交量激增 2009年住宅价格上涨迅速 朝阳成交量最大，东城单价最高 1.1 宏观市场-住宅市场 图表：2009年普通商品住宅成交均价走势 注：2009年12月数据为预测值 图表：2009年各区域商品住宅成交量及成交均价（1-11月）。。。。。。