金域华府是万科的 ——更是城市的
[献给有远见的Mr. Visionary] [万科金域华府营销报告]
[深圳中原湖南分公司事业一部] [HuNan.01.2010]
如果要在期望和目标之前权衡，我们必须明白三个重要的前提：
Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？
项目和目标认知
Part 1
项目认知
Part 1.1
北地块 净占地：13.7万㎡ 建面：25.98万㎡ 容积率：1.89
项目地块轮廓及其基本指标
南地块 净占地：8.7万㎡ 建面：26万㎡ 容积率：3.0 覆盖率：23.4% 绿地率：42.5% 公寓：48654.96㎡ 高层：196239.09㎡ 商业（底层+独立）12585.71㎡
项目四至
北侧：三湘风机厂 西侧：万家丽路 东侧：安置小区 南侧：香樟路，隔着香樟路和雨花区向望着； 南北地块中间为湖南联通大楼和湖南医药工 业研究所
本次招标范围和项目基本情况：项目地处雨花区政府对面，武广新城核心，万家丽路和香樟路交汇处，由南北两块地构成。
项目基本情况
一期规划（黑框范围）:5栋高层768套：4栋为1梯5户(90/120), 1栋为1梯4户(120/140), 6栋临街公寓1348套25平米472套/32平米560套/60平米316套；2栋临街小高层120套一梯2户（90平米）高层产品为标准化产品。首先开发南地块，产品以33层精装修高层为主，辅以精装小高层公寓和住宅；商业分为独立商业和底商。
本次招标范围和项目基本情况：项目由多种物业形态组成，核心的产品为公寓和高端住宅。
地段、品牌和产品赋予了项目坐拥6大价值，可塑性强！
地段价值
配套价值
片区发展价值
资源价值
物业联动价值
万科品牌价值
商业：内部商业街、圭塘河商业中心 教育：南雅中学（雅礼寄宿）、广益试验中学、沙子塘小学、华雅高尔夫球场
武广新城核心，长沙未来五年最具成长性价值空间，未来长沙都市副中心。 武广高铁和沪昆高铁枢纽站，定位为“中部大枢纽、长沙新浦东”
圭塘河风光带：项目西南侧，长沙投资18亿打造韩国清溪川 雨花市政府广场：区域内最大的公共平台，仅香樟路区隔
本项目涵盖高档公寓、高端住宅和商业，产品线完善，不同产品形态价值联动关系密切
万科品牌的行业领袖标杆价值、客户满意度行业第一、运营实力保证 万科在长沙成功操作西街花园、金域蓝湾、金色家园等三个项目，建立长沙品牌口碑！
香樟路和万家丽路交汇口，东城南北，东西核心主干道交汇口
项目理解：根据项目产品定位和价值，中原认为项目将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目
项目整体建筑外立面设计城市感强，具有较强的昭示性。
目标认知
Part 1.2
销售目标：8亿销售额，根据2010可推售量测算，预计项目实现均价至少在5500元/平米以上！
次要目标
品牌：抢占新城中心，成就星城影响力，实现万科长沙区域运营化；
核心目标：速度，兼顾利润
>实现一流的销售速度，同时兼顾利润。2010年6月项目南地块一期入市，全年实现住宅销售面积14.5万平米，13栋，预计实现销售额8个亿；
次要目标
核心问题 ？
客户：树立万科品牌客户满意度，关注客户服务，再树万科客户满意度前列
核心问题：在实现片区高价的情景下，如何实现8亿的快速销售目 标，我们实现目标的难点在哪里？