谨呈天津华北集团房地产投资发展有限公司： 瑞景江南春色项目营销提报 伟业顾问事业集团 天津公司 2012.6 洞察环境 审视本体 客户思考 营销 操作 伟业保证 项目定位 审视本体 1 项目的基本条件梳理 内外部的质素支撑项目如何立足市场 审视本体 本案 关键词： 瑞景居住区——城市形象好、发展成熟 地跌一号线——便捷连接繁华商圈 项目规划——大园林，舒适性产品 快速路网——快捷的车行连接带 审视本体 10分钟，出行便捷联通 步行10分钟， 抵达成熟地铁站 车行10分钟， 连接城市西北快速路网 支撑项目进入“市中心”品质居住行列 地随远，不出圈儿 审视本体 审视本体 生态GOLF 支撑项目形象“跳出区域”整体感觉 瞰景生态 高尔夫 天然氧吧 居有品，住有面儿 审视本体 商业环抱，生活便利 支撑业主即享“繁华”生活 教育 购物 休闲 娱乐 餐饮 第四文化宫 生活便，有滋味儿 审视本体 “中”密度社区、 大尺度大园林 中大户型比例较高 面积区间较大，满足不同需求 大园林、全户型 支撑项目整体水平领先市场 高质素，展示腕儿 审视本体 项目内交通体系动线明确、人车分流，最大化保证项目的和谐与舒适感； 项目内部多点景观布局，形成一步一景观布局 地下停车布局 人性布局，现代风格 支撑项目提供领先于区域的居住感受 树标杆，体现范儿 审视本体 地随远，不出圈儿 居有品，住有面儿 生活便，有滋味儿 区域认知度 热点核心度 可达性 自然景观 位置 配套 生活配套 抵达流畅性 交通 B级区域的A级地块 区域内，树立居住标杆 区域外，拉近心理距离 审视本体 高质素，展示腕儿 树标杆，体现范儿 A级地块的A级产品 充分放大整体规划优势 以大认同弱化小缺陷 房型好，有硬伤 洞察环境 2 洞察环境 整体性优质素质较为突出，市场政策环境快速的变化 项目产品在市场竞争环境中的竞争力是否够强 目标客户群体的基本属性和特征与项目的匹配关系 观望博弈 初步调整 调整深入 量价博弈 温家宝：“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。” 全市量价走势 洞察环境 新建商品住宅成交量震荡上扬，于5月创造近七个月来成交量新高； 成交价格连续两月上扬后跌破万元，但仍处于年度较高水平； “红五月” 开发商优惠促销，希望借此撬动刚需入市，在未来一段时间内，优惠推盘仍将成为市场主旋律。 政策不放松，开发商“以价换量”，刺激刚需入市 【市场环境】 1月 3月 5月 1月1日执行前一年调整新利率 2月2日 天津土地出让新办法，违法用地挂钩新增用地 3月1日 天津住房保障“三种补贴”政策面扩大 2月1日天津上调普通住宅指导价涉及房屋税费大幅减少 2月15日 住建部首次表态 地方不应擅自调整楼市政策 2月24日 下调存款准备金率0.5% 3月17日 国务院确定今年7大任务，坚持房地产调控在列 6月8日 央行下调存贷款基准利率，下调0.25% 芜湖新政 2月9日~12日 上海新政 2月22日~29日 2012年 全国两会 洞察环境 【市场环境】 楼市仍以从严、持续10年政策为主基调，第二季度央行调息，难以快速激起楼市新热度 洞察环境 【市场环境】 3月全市排名前20名项目，55%的比例采取降价策略 6月第二周全市排名前20名项目中，采取降价策略的为30% 开发商不断采取价格探底，市场对于价格刺激反应一般。。。。。。