宁波市咸祥镇项目初步市场研究报告 2008年5月8日 本项目前期研究部分整体流程 初步市场研究 项目深度定位及可行性研究 在深入研究本地块属性的基础上，对本区域及周边房地产市场进行实地调研，再结合宁波总体房地产市场，确定本项目的初步产品定位。 针对目标客户进行市场问卷调研及深入访谈，深化项目定位，结合项目经济测算与营销活动费用，对本项目可行性进行论证。最后确定本项目的营销策略。 做 什 么 ？ 怎 么 做 ？ 第一阶段 第二阶段 本初步市场研究报告整体思路 项 目 总 论 总 体 及 区 域 房 地 产 市 场 分 析 项 目 初 步 产 品 定 位 地块要素分析 地块经济技术价值分析 地块区位价值体系研究 项目地块SWOT分析 项目地块综述 房地产总体市场 区域土地市场 区域房地产市场 同类型房地产竞争市场 项目住宅定位 物业发展建议 第一部分项目总论 宗地位置：本地块位于咸祥镇南部，咸祥中路东侧，咸三村级路南面。 城市角色：咸祥镇是鄞州区20个建制镇之一。东濒象山港入海口，北倚福泉山，东南与象山县隔港相望，西南与奉化市接壤，东北经沿海大通道与北仑相连，西北与浙江省第一大淡水湖（东钱湖）仅有18公里路程。素有“滨海重镇”之称。“十一五规划”定位咸祥镇为宁波市远郊重要的以海洋产业和滨海居住、旅游为特色的综合型城镇，鄞东南片区中心镇。 本项目地块位于咸祥新镇区开发建设的率先启动区域，紧邻老镇区，距目前主要商业配套中心约800米，现状交通等基础设施条件较好，近期教育、商业等部分生活配套可以依靠老镇区，但后期升级配套需要自身提供。 鄞州 咸祥镇现状 本案 本地块 老镇区 主要商业配套 地块要素分析 基础设施及发展： 现状：老镇区除了金山公园和镇南文化公园外，基本没有其他基础设施配套。 老镇区 新镇启动区规划 发展：新镇启动区将规划影剧院、文化馆、文化广场、三星级酒店等形成咸祥镇文化中心，并结合绿化步行系统及景观广场形成商业街和商业餐饮中心，位置都集中在本项目西南面；新镇区还将充分利用周边现有的水系和河岸绿化，将休闲步道、滨水广场、亲水平台、游船码头等功能有机地组合于其中。本启动区将规划形成大型商业街区、文化中心、旅游酒店、生活居住、生态绿地等功能于一体的咸祥新镇综合功能区。 本启动区的建设形成将大大提升本项目的形象和集聚力，但需要依靠当地镇政府较长时间和较大资金的开发建设投入，也需要企业承担一定区域复兴的社会责任。 现状公园 本地块 地块要素分析 周围环境及发展： 现状：东侧现状为河流及农田；南侧现状为农田和村落；西侧目前隔现71省道有渔政办、派出所及两处行政办公用房和部分办公用房；北侧为咸三村村民房和部分农田；西北有相对完整的绿化公园。 发展：未来南面将会建设一条新71省道；现71省道将会多为绿化带及商业中心；西侧规划以影剧院、文化馆、文化商业广场和一座三星级的酒店构成的商业文化中心。东侧河流会将休闲步道、河岸绿化及规划道路有机结合。 目前周边环境一般，只有西北角公园能利用，东侧的天然河流需要深度整理。但后期该区域将规划成为咸祥镇中心景观区。 项目北侧村民自建房 项目东侧河流及空地 项目西南主要交通咸祥中路 项目周边空地 地块要素分析 咸球公路现连接道 本案 71省道 咸球公路 咸三村村道 交通状况及发展： 现状：目前咸三村村集资道路分割公园和本项目；北侧是咸球路连接线；现71省道横贯项目南北，是连接本项目与镇中心的主要道路；南面5分钟车程即有通往象山的轮渡码头，30分钟可到。 发展：东面规划新建的快速路沿海中路，南面规划71省道复线线，中远期现71省道将改建为新镇区内的步行绿化商业带，码头附近规划象山港大桥，预计2010年建成通车。 与市区及周边的交通网线整体对接良好。考虑到规划周期的问题，较长一段时间内老71省道即咸祥中路仍将承担本地块内主要的车行交通。 71省道（咸祥中路） 咸三村村道 横码码头。。。。。。