香港信达行（天津）2/115前言：兹受天津朗钜实业有限公司的委托，特由我司天津信达行投资有限公司实 行对“天津社区商业调研”报告。通过此份报告，甲方可从中对天津市商业现状、 天津市典型社区商业的规划及运营情况作一全面的了解，同时我司结合东丽湖板 块及本案地块和周边综合条件，总结中出本案的SWOT分析，并提出规避及解 决的应对措施，从而制定出符合地块、贴近市场、开发商受益的定位方案。我方本着实事求是、认真细致的工作原则，由天津信达行投资有限公司投 资研究部来完成此项工作报告的撰写：主要参与人员：。本报告中所使用之相关资讯、数据、图片、观点，除注明外，均来自于天 津信达行投资有限公司数据库及实地调研。本报告内容、观点、结论，仅供天津 津朗钜实业有限公司使用，任何单位或个人未经许可擅自引用、转载、复制、散 发、发表、出版等行为，将有可能因违反相关法律，而导致严重后果。天津社区商业调研报告 香港信达行（天津）3/115目录前言： ... 2一、天津社区商业市场研究 ... 41、 天津商业发展历程 ........... 41.1发展历程 ........ 41.2天津商业规划与布局51.2.1天津商业供应及分布情况 .... 51.2.2影响商业的主要因素71.2.3天津商业未来发展的预期 .... 71.3天津社区商业形成与发展 .... 81.4.1社区商业的形成及发展 ........ 81.4.2社区商业未来8二、天津社区商业案例数据分析 ....... 91、 成熟社区 ... 91.1 小海地居住区 ........... 91.2 大桥道居住区 ......... 101.3 万新村居住区 ......... 111.4 华苑居住区 . 111.5 南楼居住区 . 121.6 尖山居住区 . 132、新兴社区和类比社区汇总： ....... 143、 新兴社区 . 163.1 太阳城 ......... 163.2 第六大道 ..... 233.3 梅江 . 283.4.奥城商业广场 ......... 423.5水木天成 ...... 503.6凤凰城 .......... 574、 类比社区 . 614.1第六城 .......... 614.2京津新城 ...... 684.3华明镇 .......... 734.4中北镇 .......... 764.5张家窝 .......... 814.6团泊新城 ...... 86三、东丽湖地区商业研究分析 ......... 901、东丽湖区域研究 ... 901.1东丽湖区域整体规划 .......... 901.2交通规划及配套分析 .......... 931.3区域人口规划布局 .. 942、东丽湖区域商业研究 ....... 952.1区域商业规划 .......... 95 香港信达行（天津）4/1152.2东丽湖商业辐射区域 .......... 952.3区域现状商业经营状况分析 .......... 952.4区域商业租赁及空置率分析 ........ 1012.5市场潜在供应分析1012.6东丽湖商业优劣分析 ........ 1033、东丽湖未来发展趋势 ..... 1033.1区域整体发展趋势1033.2区域商业发展趋势103四、朗矩天域商业项目分析 ........... 1041、地块分析 . 1041.1位置分析 .... 1041.2交通网络分析 ........ 1051.3人流、车流分析 .... 1062、项目所处区域分析 ......... 1062.1发展战略方面 ........ 1062.2城市规划方面 ........ 1072.3自身区位方面 ........ 1072.4发展空间 .... 1083、项目SWOT分析 ... 1084、项目竞争地位分析 ......... 1104.1项目升值潜力 ........ 1104.2项目竞争地位分析1105、客户定位 . 1116、项目定位 . 1126.1项目市场定位 ........ 1126.2形象定位 .... 1127、租赁价格及业态定位 ..... 1137.1 经营模式 ... 1137.2 销售模式细分 ....... 1137.3业态定位建议 ........ 1137.4价格定位建议 ........ 115一、天津社区商业市场研究1、 天津商业发展历程1.1发展历程起步阶段： 香港信达行（天津）5/115随着天津城市的发展扩大，19世纪20年代滨江道、和平路及小白楼三大商 圈发展起来，繁荣至今。改革开放以后，随着天津经济的繁荣，天津商业的发展 日新月异，在19世纪90年代，涌现出了以国际商场为代表的南京路商圈，该商 圈虽然与滨江道毗邻，但独具特色，目前已经是天津核心商圈之一，另一个新秀 就是东马路商圈，东马路商圈与老的南市商圈的地理位置比较接近，但却是一个 全新的商圈，它的崛起主要是由于1997年新世界购物广场的开张纳客。经过10 余年的精心经营，逐渐成为消费者的首选商圈之一。发展现状：目前，天津的零售商业以著名的商业街或大型的百货店、购物中心为主要支 撑，天津市人均商业面积为1~1.2平方米，如今已基本形成了以和平路商业区、 滨江道商业区、南京路商业区、东马路商业区及大胡同商业区为主的市级商圈， 形成了以小白楼商业区、友谊路商圈、中山路商业区及南楼商业区为主的区域级 商圈，又有如华苑商圈、丽苑商圈、大梅江商圈及瑞景商业区等一批社区级的商 业中心区也初见端倪，同时还出现了商业特色街和专业街等大型卖场和众多城镇 社区连锁店等，整体形成了多层级、多交叉、覆盖范围广泛的立体网状商业网络， 整体商业环境较为成熟。1.2天津商业规划与布局1.2.1天津商业供应及分布情况天津市的几大成熟商圈随着城市的变迁自然形成，真正通过大规模的商业规 划，明确定位，具有鲜明特色的商圈几乎没有。目前本市较为成熟的四大商圈分 别是滨江道-和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、东北角商圈和小白楼商圈。 这些商圈都集中在中环线以里，积聚效应明显。随着城市改造步伐的加快，天津市又涌现出一批新兴商圈，如海河沿线商圈、 地铁沿线商圈、奥运商圈和大梅江商圈，这几大商圈的发展潜力巨大。从市场供应来看，商铺物业持续供应较集中的区域分别是南开区和河西区。 南开区的东北角以及南市是目前区域供应量的主要来源区域；而河西区则是小白 楼、友谊路及梅江板块内社区商业的新增，使这两个区的供应量始终排在前位； 。。。。。。