盛世年华收官之作 盛润·盛世年二期营销战略 目 录Contents 产品 · 研判NO.1产 品 形 态 分 析产品现状综述（标红部分）： 建筑形态：典型点式高层（地面以上25层）。 分布特点：毗邻新飞大道，自北向南呈线性 分布（共3栋，本栋楼宇处于最北端）。 产品形态：临街为3层商业，剩余楼层（22层） 为住宅产品。 体量指标：楼宇建筑面积约1.8万平米。（住宅： 约1.6万，商业：约0.2万平米） 一 产品现状分析 ： 产品 · 研判 建筑形态：典型点式高层建筑，在区域市场中，属于大众化产品，较其他竞争对 手不具备绝对优势。 分布特点：◆紧邻新飞大道，地段优势和投资价值彰显无遗。 ◆本栋楼宇处于最北端，整栋楼宇的采光性相对较差，但其北侧附近再 无高层建筑物，视野开阔， 观景效果佳。 产品形态： 临街底商+高层住宅，典型的临街高层业态分布特点，同时兼顾商业、 居住和投资价值。 体量指标： 目前区域市场刚性需求较大，项目总体量较小（不足2万平米），整体 去化相对迅速，适合“短、平、快”的操作。 一 产品 · 研判NO.2 户 型 统 计 分 析高层住宅户型统计分析表 一 产品 · 研判 楼体楼层平面户型图 一 产品 · 研判 户 型 分 析 1.朝向分析 （1）南向户型较大（大两房、三房），采光性佳，舒适度较高，适宜居住；北向户型面积较小（一房、小两房），总价低，投资价值较高，更适宜投资。 （2）北向户型均较小，既有效规避了“90/70政策”，同时，可以结合产品特点，在后 期销售中灵活实行捆绑销售或将两户改造合并为一套，促进进行销售。 2.户型分析 （1）户型类型丰富，面积跨度广，同时兼顾居住、投资等，客户可选择范围较广。 （2）户型均为全明设计，功能布局较合理，有助于提升市场认可度。 一 产品 · 研判 3. 面积分析 （1） 面积段控制合理,户型设计迎合当地市场需求, 主力户型为市场畅销户型. （2） 面积区间在迎合市场的同时也兼顾户型创新,丰富户型的类型和面积跨幅(主要 针对投资客的小户型) ,在追求户型差异化的同时, 也实现客户差异化. 4. 总价分析 住宅户型 : 面积较市场主流面积段小,总价低,降低了置业门槛,更容易被置业者接受. 投资户型:市场产品稀缺，同时面积小，升值大，功能多，在总价方面相对其他户 型也拥有优势。 一 产品 ·研判 一 结论：通过以上的综述、分析，可以看出本项目的产品是： 一个体量较小，适合“短、平、快”快速操作的赢利型产品； 一个以迎合市场需求为主，同时兼顾创新的大众化产品； 一个紧靠新飞大道，未来升值潜力巨大的投资型产品； 启示：面对这样的产品结论，从利润最大化角度来说，本项目在进入销售阶段 前，需要对市场近期走势有一个准确地把脉和研究。 。。。。。。