都市枫林_策略总纲 2006年3月19日 谨呈：长基地产 报告纲要 A总体目标设定 B战略方向思考 C项目形象定位 D项目推广总纲 A 总体目标设定 1.树立项目北区高端物业形象、实现高价格 3.最大化降低发展商风险 2.突破发展商利润预期、实现利润最大化 4.长基品牌地产商形象树立 B 战略方向的思考 思考一、物业定位思考（做什么样的产品） 思考二、目标客户思考（卖给谁） 思考三、项目价值思考（卖多少价格） 思考四、项目营销思考（怎么卖） 思考一：物业定位思考 银河片区 龙泉路沿线 本案 本案如何突破北市区楼盘素质整体偏低的格局 T1 项目位于茨坝片区,距离北市区中心5千米.连通该片区的交通主要有龙泉路和红云大道。红云大道的通车将给本项目带来更便捷的交通环境。区域认同度普遍不高,客户心理距离较远.周边配套少,居住气氛尚未形成. 分析都市枫林的区位条件 本案 红云大道贯通，出行更为便捷 龙泉路 北市区中心 植物园 农大 黑龙潭 茨坝镇 烟厂 红云小区 T1 龙都 T1 地块现状 植被茂盛、坡地、自然环境优越、低密度、周边环境较差 用地指标 用地面积：67455㎡ 容积率：1.5 建筑面积：94437㎡ 限高：最高点≤15米 建筑密度： ≤40％ 绿化率：30％以上 T1 地块分析 农民房密集 植被茂盛 自然坡地 我们怎样利用现有地块优势，发挥地块价值？ 地块平整、较方正 景观资源好 龙都自然环境优越， 高端物业形象 地块SWOT分析 优势（S）： 交通便利，两条主干道连通 地块土地资源珍贵、自然环 境好 龙都配套兼顾会所功能 植物园环境景观优势 劣势（W）： 地块周边环境嘈杂，有大量农民房，影响项目外围形象 地块进入行较差，距离城市主干 到有一定距离 地块周边配套不足 地块较偏远 威胁（T）： 北市区其他在售楼盘低价格对本项目的价格威胁 区域供盘量巨大，竞争激烈 机会（O）： 北市区低密度高档住宅的稀缺 红云大道的通车，将缩短项目离 城市距离 龙都在客户心中的知名度 T1 1、遵照地形，合理规划 2、打破常规，打造差异化产品 3、通过景观资源、土地资源的营造，建立产品高端形象 4、产品创新、低密度设计吸引目标消费人群 解决之道 物业发展建议 T1 个盘价值区域价值 花园洋房 叠加别墅 联排别墅 实现深圳万科四季花城 案例借鉴 项目规模 总占地面积：560亩 总建筑面积：53.2万平方米 容积率：1.43 总户数：近5000户（17000人） 产品类型：洋房，小高层，联排别墅 步行商业街：300米长商业街 区位特征：在离深圳主城区30分钟车程的关外郊区。 为“关注普通人的生活”而努力，为普通人提供一个具有亲和力、容易放松邻里交往方便的共享生活空间。 发展定位 新市镇概念 项目的规划设计借鉴奥地利的建筑风格和我国传统的四合院文化为基本主线，形成东西方结合的居住文化 实施 项目新规划图片 产品类型及户型设置 产品配货比建议 T1 产品风格建议 后现代欧陆风格 参考效果一 参考效果二 产品差异化策略 策略一：利用高差优势，赠送面积， 提高使用面积； 策略二：提供可选择的建筑设计方案， 扩大客户选择面； 策略三：局部增加定制， 满足个性化需求；。。。。。。