目 录 第一部分项目总体概况 第二部分市场分析 第三部分项目素质分析 第四部分相关联接 第五部分销售价格建议 第六部分户型建议 第七部分媒体安排 第八部分销售策略 第一部分 项目总体概况 一.地理位置 本案位于乌奇公路的交通枢纽乌鲁木齐市米东区米东大道旁边，矿区医院的对面，离乌鲁木齐市20公里，离米泉市中心3公里。 二.地块现状 项目总占地面积约14000平米，总建筑面积约30000平米。 目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。 项目四周外侧有围墙与外界分隔，道路已经修好。 三.交通状况 本案已建有公交车站，现有公交路线为： 4路米东客运站至通汇市场 19路家佳乐至石化 33路米东青年路至乌市北门 532路米东客运站至乌市西北路 四.周边生活配套 商业：农贸市场，汇祥市场。 教育：育才小学，乌市68中。 医疗：矿区医院 娱乐：网吧，台球厅 第二部分 市场分析 一.房产市场不容乐观 回顾2007年的中国房地产市场，伴随着调控的声音，房价仍旧一路飚升。但随着央行前不久关于第二套房贷更严厉的细化政策出台以及年内的六次加息，2008年年底的楼市正在降温是不争的事实。一面是北京、上海楼市“有价无市”的局面愈演愈烈，一面是深圳、上海楼盘大幅价格下调，已然连续上涨了三年的房价出现了明显的松动，销量也在锐减。 在一片喊跌的市场环境情况下，2008年新疆房地产市场也不容乐观，市场竞争趋于白热化,今年开盘的小区销售率大幅下滑。 但由于近几年，米泉市改为米东区，成为首府的近郊，房价也远远低于首府的销售价格，在销售中略占优势。 二.住宅市场当前特点 从房管局获悉，2007年--2008年米泉住宅市场继续保持良好的发展态势，住房消费持续增长。2007年全市商品房成交32万平方米，成交金额60多亿元，分别比上年同期增长12％，其中个人购买商品房比例为65％。 根据市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，米泉住房市场呈现以下几个特点： 1.价格大幅上升。去年居民购买1600元/平方米以上的商品房数量比上一年 提高了4.5个百分点，其中每平方米2000元～2200元价位的商品房购买量提 高了8.8个百分点，2500元～3000元的商品房比上一年提高了3.4个百分点。 2.住宅改善型消费增加，居民对大户型的商品房需求增强。购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6个百分点，其中购买单套面积在100平方米～120平方米商品房同比提高了2.8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了3.34个百分点。经过几年的发展，目前米泉住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。 3.金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2007-2008年上半年房地产开发贷款金额占整个房产消费金额的68%，贷款购房比例达70％。 此外，2007-2008年上半年米泉住宅市场显著特点是，新商品房销售旺盛，随着新疆居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期，以及在乌鲁木齐买不起房子的消费者到米泉置业，从而带动了中、高档商品住宅的消费。 。。。。。。