本案策划思路 1．策划原则 房地产策划应以市场需求为导向。敝司在把握市场动态的同时，考虑到“沈阳奥林匹克花园”项目自身状况及发展商的具体要求，适度并实际地进行创新。我们的策划原则是： 产品差异化原则 只有细分市场，做出与众不同的产品，或者说独具个性的产品，才能区分于市场、吸引目标客户群体，实现产品价值最大化。 效益最大化原则 只有帮助项目实现其效益最大化的策划，才是切实可行的成功策划。 四位一体的原则 如果说差异化及效益最大化原则带有普遍性的话，那么针对本案我们将在创新性、标志性、品牌性和整体性上同时并举突显“沈阳奥园”项目策划的操作原则。 创新性 只有创新才能发展，适度合理的创新是本案优于其他项目的重要竞争力以及奥园“升新版”的必然要求。 标志性 按照贵司“高标准、高起点”的开发思路与及本案得天独厚的环境优势，凭借奥林匹克花园的品牌效应，打造沈阳市程碑式的标志性物业。 品牌性 通过成功运作沈阳奥园项目，在树立起项目品牌的同时，打造贵司的地产企业品牌。 整体性 使项目在突显个性的同时，又与区域整体浑然一体，形成一种区域环境的大气势、大气候，并引导本案区域的规划建设与房地产开发。 2．策划方法 敝司不仅创立“全案策划”的先进理念，而且在具体策划中亦形成了调查、思考、研究、诊断、策划的循环工作流程，及各细步的具体工作方法。在本案策划中我们的主要思路是： （1）拟用本案的策划原则为核心指导思想，通过调查和分析，抓住市场空白点，细分市场，找准奥林匹克花园在沈阳的目标客户，然后作出准确的市场定位。 （2）根据沈阳市场的实际情况，努力、务实地进行产品创新，寻求新的价值突破点和发展契机，并与周边环境（即区域环境）相结合。 3．基本目标 策划目标是促成物业达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。物业的成功运作往往取决于综合因素。从市场营销角度看，前期策划奠定了后期策划的基础。 我们将会达到的基本目标是： 物业目标 沈阳楼市领跑者，沈阳市最具购买价值的房子，沈阳市标志性超大型运动主题社区。实现经济效益，社会效应、品牌效益“多赢”的利益空间。 策划目标 为实现物业目标提供全方位的、逻辑性、实践性强的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及参数依据。 本方案目标 本方案为策划成果的第一步骤，主要阐明策划方案的框架及主要内容，通过说细市场分析及方案对比，确定本案开发的战略方向及指导原则，明确“为什么做”“如何做”以及“怎样卖”（初步）等重要问题。 第一部分本案宏观、中观环境分析 1.本案宏观环境分析 1.12002年全国宏观环境分析 1.1.1良好社会经济环境为房地产业发展注入强势后劲 国家统计局初步测算，前三季度，国内生产总值为71682亿元，按可比价格计算，比上年同期增长7.9%，同比加快0.3个百分点，其中，第一产业增加值8959亿元，增长3.0%;第二产业38168亿元，增长10.0%;第三产业24555亿元，增长6.6%。前三季度经济发展呈现如下特点： ◎经济增速逐季小幅回升。 ◎经济运行质量总体良好。 ◎农业生产在结构调整中稳步发展。 ◎工业生产增长稳定。 ◎固定资产投资加速增长。 ◎市场销售平稳增长，价格基本稳定。 ◎经济效益逐步改善。 ◎进出口仍保持增长，但增幅回落。 城乡居民收入继续增长。 调查显示，今年1-3季度城镇居民人均可支配收入5793元，与去年同期相比，实际增长17.2%。分项目看，来自工薪的收入增长迅速，人均达到4326元，比去年同 。。。。。。