益田大运城邦二期【卫城】2011年度营销策略总纲 世联地产益田大运城邦项目组 2011年2月 谨呈:深圳市益田集团股份有限公司 2 2011年1月1日【卫城】盛大开盘，当天劲销179套，成为龙岗及深圳市场令人瞩目的新标杆！ 剩余可售单位统计（截至02月20日） 已售单位统计（截至02月20日） 截至目前，【卫城】累计销售241套，销售金额约2.64亿元，总体成交均价11047元/平米！ 项目总体情况 - 本资料来自 m448 - 4 开盘后，【卫城】成交价格节节高攀，已经进入龙岗中心城主流价格行列！ 开盘后周成交数据： 2011年度目标——销售额17.6亿元 Q1、持续高速的销售力 Q3、整合营销的影响力 第一销售力 第一美誉度 Q4、豪宅形象的全面提升 Q2、持续优质的客户源 (关键词:周均消化30-40套,全年销售约1800套) (关键词:周均上门250批,优质大客户资源) (关键词:围绕“大事件”的系统营销推广) (关键词:豪宅配套及服务的全面提升) 6 目标下的背景分析 7 世联观点： 2011年楼市预测——“史上最严厉的调控年！” 1、2011年楼市调控将力度更大，范围更广。 2、2011年的房价不宜盲目看空，而且今年一定不会重演2008年的走势。 2011年中央对房地产市场的调控政策不会放松，一方面是因为市场的力量在不断积聚，变的越来越强，时常有冲破政策的表现。如去年12月份，各地市场又一次出现反弹，成交量出现不同幅度的上涨，根据量价规律，成交量的持续上升必然带来成交价格的上扬。政策松动或退出一定会导致市场报复性的上涨，前面的调控将前功尽弃，招致更大的民怨以及政府公信力的再一次丧失。另一方面，2011年中国房地产市场因为许多制度性的问题并没有解决，市场旺盛的需求包括居住的需求，增值保值的需求、保障的需求、发展的需求等依然存在，加上购房者日趋理性而形成的强烈的市场预期，投资渠道的匮乏、财富的增长等因素，成交量和成交价还会得到有力的支撑。再者，过去15年仅有金融危机才有产生房价下跌，如97年和08年，而今年预计美国及世界经济将超预期复苏，因此金融危机就今年来看不可能。就此来看，今年国内的房价难以下跌。 “ “ - 本资料来自 m448 - 8 1、销量预测：2011年一季度，由于春节因素，加上2月份政策趋紧，成交量在2月份达到低谷。而3月份受“两会”的干扰，作为全国楼市风向标的一类城市，一季度成交量难以有效突破； 2011年二季度，如不出现更加严厉的策略，由于一类城市城市化带来的巨量需求需要释放，市场将呈现销量回升的态势； 2011年二季度，如政府出台更加严厉的政策，购房者持续观望，市场将持续低迷，难以实现较大销量提升。 一季度持续低迷，二季度不可预计 - 本资料来自 m448 - 9 房价助跌因素 从严政策环境：金融、税收、行政限购等政策调控将成为常态，深圳地方政府将继续跟进中央楼市调控、短期内政策不会出现松动。加息通道开启：管理通胀预期依然是宏观经济调控的一大主题，政府可能将出台更多控制通胀政策，如一旦开启加息通道，对楼市需求的抑制作用将逐渐显现。城市发展预期：2011年，深圳将迎来“大运会”，城市及区域影响力的提升、区域配套及居住环境的优化，这些利好因素将激发市场需求和购买信心。供求矛盾加剧：据不完全统计，2009年、2010年全市商品住宅可上市推售的面积约为800万平米，而未来一年仅约为450万平米，相对于强劲的购买需求，新增供应依然不足。2011年房价预测：一方面，调控从严的政策环境难以改变，市场短期内不可避免会出现阶段性波动；另一方面，中长期来看，由于新增供应有限，供求矛盾将成为阻碍房价下行的重要因素。2、房价预测： 短期阶段性波动，中长期趋于稳定。。。。。。