【同济·万象城】商业定位报告 Ⅰ、宏观市场 Ⅱ、商业市场分析 Ⅲ、消费分析 Ⅳ、项目商业定位 Ⅴ、租金测算 目录 Part one：宏观市场区域交通 从规划图上可以看到，该片区内住宅中心附近有3个主要的交通起始点和1个公交总站。为今后消费者的出行带来很大的便利，是该片区一大利好因素。片区内的路况情况基本良好。 〖区域消费力 〗 2008年涡阳实现全社会消费品零售总额39.09亿元，比2007年增长了22.7% 从行业来看，批发业和零售业增长较快； 其增长速度也逐年提高，2006年的增长速度仅为16%，这说明涡阳的社会消费能力较为强劲； 消费格局在日益改变，从而刺激了消费者的大力消费。宏观市场分析 〖人均消费力 〗 人均年可支配收入大幅增长，消费力逐年增强； 其增长速度也逐年提高，07年较06年增长了12.1%，后续增长空间较大； 举例：家庭平均年可支配收入为14954元，按80％用于还房贷，月还贷额约990元。按首付30％计算，可承受房屋总价在15-25万左右； 同时，考虑到家庭的隐性收入及其他不可预测因素，消费者可承受房屋总价为20-30万左右。 城镇居民人均可支配收入（元）宏观市场分析涡阳目前房地产市场处于起步后的阶段； 此阶段客户的需求特征是自住需求和改善居住条件； 房地产开发的数量迅速增加，即将进入大盘时代。 2008年，涡阳人均国民生产总值为978美元，同比增长了14%。 国民生产总值与房地产增长关系房产市场分析 县城内基本没有什么成规模的小区，绝大部分都是商业加住宅的多层建筑模式，单体物业多,分布零散，随着09年的开发，一些有一定规模的小区正在兴起； 商业开发销售价格比较混乱，政府缺少真正意义上的城市规划,旧有体制下单位拥有土地与个人小规模合作开发行为较为普遍房产现状房产现状 ◆ 物业以多层为主,通常都是1、2层价格最高，顶层价格最低； ◆ 主体消费人群受旧有消费习惯影响,区块互动及流动性匮乏； ◆ 超前消费心理需求大过实际消费能力,典型的非理性消费市场; 相对置后的开发规模与积极要求改善居住条件的市场落差使得区域内房价涨幅迅猛.短短1年时间,县城内房价已经从2007年初的1500元/㎡上升到2008年的2200元/㎡左右; 涡阳县房地产市场整体向着良性循环的方向发展，政府也意识到以前的规划方式不利于当地的发展，因此才决定放弃旧有的老城区，开发新城区； 当地消费者又有一定的购买力，尤其是县城中心区域，拥有部分中高收入的潜在消费群体，这就给我们创造了优良的宏观条件； 相对保守的消费习惯,对高层物业的接受程度尚需大力引导 ； 楼盘品质、环境、配套越来越受到重视。 〖市场环境小结 〗 开发规模将继续扩大；由于近几年涡阳城市建设速度的加快和可开发用地供应的持续放量，2010年涡阳整体房地产开发规模将继续扩大； 总体房价趋于平稳上升，楼盘品质不断上升；一方面，受到09年购房回暖刺激，，经济的持续快速发展和消费者购买力的相对增强对个盘价格的提升将会产生支撑作用；另一方面，涡阳房地产市场已迫切要求步入规模化、品牌化、专业化的发展阶段，质优楼盘即使价高，只要能符合中高端消费者多方面高层次需求，仍具有生命力。 规模化、品牌化与专业化发展将成为市场竞争主流;规模化开发不仅可以降低商品房成本，而且有利于刺激消费者的购买力，增强开发商的竞争力，使之有能力创造出精品来占领市场。未来房产预测。。。。。。