安徽萧县碧水星城项目营销策划 【提案报告】 谨呈：柏星置业 2007.04.06 此报告仅供客户内部使用。 未经富思特的许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 我们对本地块的基本认知 依附于城市大动脉的典型城市化开发项目 典型的四线城市郊区大盘开发项目 本案 凤山板块 营销上我们对本案的基本观点 交通西路地产开发价值链的有力促成者 萧县后续开发项目价格定位的风向标 萧县区域、乃至皖北县级城市大盘开发的典型案例 面临典型的四线城市开发课题 俱备典型的政治经济学开发特征 我们操盘的思路： 问题： 1、市场难点在哪里？ 2、市场契机在哪里？ 问题： 1、产品的定位？ 2、产品的个性化定制 问题： 1、消费者在哪里？ 2、消费者有什么特征？ 三大因素决定项目的营销核心 市场 客群 产品 营销策略与推广 PART 1市场研究 要点 理解城市 宏观大势背景 萧县区域市场 问卷简述 萧县五大印象 房地产开发起步迟 城市面貌脏、乱、差 房价偏低 大盘跃进式发展 impression 经济缺乏活力 宏观市场背景 2007年全国市场供需两旺，房价涨幅增加 土地开发活动增长有所减缓，但土地购置面积出现近5年来首次大幅增加，同时土地价格也快速上涨工，涨幅达到5年新高。 房地产开发完成投资增幅逐月增加达到三年来新高，商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所增加，以商品住宅新开工面积增加最快。 08年初房价局部下挫，面临结构性调整。 如果2008年宏观经济继续保持平衡较快增长，全国房价不会有大幅波动，但在从紧的货币政策影响下，全国房价涨幅将会下降。部分大城市面积短暂回挫的节点性调整。 从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势未变。 中期的房价走势取决于宏观经济和政策落实的力度。 节后的五六月份及下半年的九十月份，将是明年市场的睛雨表 今年节后，全国局部大城市出现了房价的异常波动，市场能否逐步趋于稳定，首行看今年五六月份的旺季市场能否平稳过渡（调控重点城市深圳的短期表现尤为重要。） ，另一点则看奥运之后中国经济的走向。如两个关键节点均能平稳过渡，09年的市场则会逐步趋于稳定。观点：长期看好、中期看政策、短期看深圳。 未来市场我们信心的根源 波型论断 基本观点： 中国经济的发展呈波型不平衡状，存在谷峰与谷底的不均衡态势 正常运行状态，谷峰带动谷底运行 谷峰遭遇阻力，则动力向谷低扩散 地产开发更是具备一定的波型周期性 宏观调控将是三四线城市风险中找机会的机遇发展年 宿州区域市场背景 萧县与砀山、灵壁、泗县同隶属宿州，宿州在皖北经济圈相对落后，农业占比很大，工业基础薄弱，经济格局不尽合理，主要工业产业为煤矿、罐头、白酒、编织业、造纸、化肥、水泥、农副产品等。 萧县、砀山、灵壁、泗县在安徽县域经济排名中均较为靠后，经济发展较为类似。以砀山相比，两城市经济相当。且房地产市场较为类似，商铺的销售价格约在1.1-1.5万元之间，住宅市场大盘较小，砀山御都星城销售均价约1800元/平米，市中心或景观区较好的房源价格约在2200元/平米左右。 具体如下： 观点： 萧县与砀山规模相当，发展轨迹极为类似，但供应量偏高，商业价相对较低。 萧县房地产市场市场现状及特征1 2 3 4 房地产的起步较迟，刚性需求强烈 由于房地产的发展起步较迟，自建房仍是目前城市的主要建筑载体，功能缺失，配套落后，制约城市的面貌与发展。但空虚的市场寓示着较大的需求与发展机会。 跃进式发展，大盘提前出现 一般县城的发展，中小楼盘的发展时间约占据到3-5年或更长，但萧县房地产市场完全由外来开发商主导，导致竞争提前上演，大盘提前出现。 多层接受度前景较好，商铺类的需求较为强烈 根据萧县总体规划，进一步推进新镇区的开发。住宅类需求将由别墅需求为主转向为以多层住宅为主，即对平层住宅的接受度将越来越好。同时由于萧县经济的快速发展，萧县商铺类的需求将较为强势。 后续供应量巨大 萧县经济持续发展给房地产市场带来支撑，萧县房地产市场从05年开始起步，到08年，现有5家楼盘，销售势头良好，目前销售率均达到85%，多层住宅销售基本完毕，连排别墅体量较小。但2008年房地产开发后续体量约有15万平方米。。。。。。。