——莱芜后宋村项目—— 市场调研报告 项目整体工作思路 定位系统 行业宏观及城市研究 莱芜房地产市场研究 客群定位 市场定位 产品定位 投资分析 营销策略 行业宏观研究 城市研究 莱芜房地产整体情况 莱芜住宅市场研究 项目本体研究 宗地研究 发展策略推导 SWOT分析 问题界定 营销策略 宏观及城市研究 01 宏观经济 城市研究 新政不断出台，其目的“抑制投机”而非“打压发展”。 从加息、限贷、保障房供应、一二线城市限购、一房一价等调控手段来看。现阶段政府调控的的方向和方法已经逐渐切准了房地产有效调控的脉搏，这更多的体现了政府智能的归位。但是，从目前三四线城市房地产行业发展来看，行业发展稳定的城市将成为地产商转移投资、规模再扩大的有效阵地。 长短结合的政策目标，决定未来走势 在宏观经济层面一段时期以来的宽松货币政策导致流动性全面过剩，引发了物价、资本品价格等多方面的隐患。国际经济局势的不稳定和人民币汇率问题的压力等诸多问题，共同构成了当前复杂的宏观经济局面，房地产业置身其中，成为一个互动共生的环节。 作为控制金融风险、管理货币流动性、限制投资过热的本轮房地产调控，其短期意义更加突出。因此从中期来看，紧缩性货币政策有望回调。 解决社会性住房紧张，完善房地产管理体制的政策效应将长期存在，但是对市场经营的具体影响相对较为中性和具体。 三四线城市影响重点表现在“限贷”上。首付比例提高、利率上浮、加息——直接影响投机性购房行为，对刚性需求和首改型客户影响不大 政府全力打造保障性住房。 家庭限购限贷，客户购房成本及持有成本增加，影响购房欲望。 ？ 客户普遍对楼市调控不抱太大希望，短期观望，价格合适仍会出手 客户认为新政的影响 其中受调查客户36%认为此轮调控影响较大，但仍有28%的客户对政策调控不抱希望。 客户对市场后续发展 近年来政策频繁出台，导致市场对政策产生抗性和疲惫性，仍有超过一半客户认为短期会反弹。 通过分析，调控期内刚性需求和部分首改型客户为主要购房人群 刚性需求： 拥有购房名额，如价格满足心理需求，仍会出手 首改型： 首付成本、利率上浮，影响较大，观望浓厚 政策调控期楼市投资门槛高，受影响最大 投资型： 小结 当前政策条件下，房地产发展稳定的城市【特别是三四线城市】成为地产企业投资热衷的新阵地。 至于当前政策调整带来的市场萎缩，具体的限制性措施会因为经济和市场周期的调整而有所调整，紧缩性政策会有一个逐步退出的过程。相对而言完善房地产管理的体制性因素，对经营开发的影响相对中性。 从刚需和首改型客户出发，优化产品，以性价比打动客户； 宏观及城市研究 01 宏观经济 城市研究 莱芜主城区分为莱城区、钢城区。两个主城区距离较远，具有各自独立完整的城市配套，自称一体。 钢铁企业是莱钢的支柱产业，是山东省钢铁生产和深加工基地。 环境较好，尤其是莱城区，是“国家园林城市”，城市绿化率达到42%。机关、厂房、街道、社区都比较注重园林景观绿化。 绿色钢城 项目 项目所在的莱城城区规模小，南北长5公里，东西长7公里，城市规划相对落后，居民出行半径较小。 莱城区中心城区人口少，约为31万人。由于商贸和第三产业不发达，莱芜流动人口较少，其数量远远小于其他城市。 莱芜经济总量小，在十七个地市处于最低水平。 城区规模小，人口基数小、经济总量小。 山东各市区的GDP对照表 莱芜城区 莱芜地图。。。。。。