PART 1 市场分析 在国家政策调控之下，近期，一线二线城市出现了降价风潮，三线四线城市房地产 市场进入低迷，但是整体市场还是供不应求。据此推测，德州市场会低迷一段时间，但 时间不会持续太长。 PART 2 市场定位 本报告针对德州房地产市场住宅产品、公寓产品、写字楼产品、商业产品、酒店产 品进行分析，根据项目盈利能力、区位决定、基地因素、市场机会、竞争需要等方面考 虑，项目整体定位为混合型城市综合体。其形象定位为时尚、年轻、潮流、品位，以其 独特的外形，内在的品质将吸引州城人民的目光。我司通过对德州消费者购买力、实际 需求、收入情况、消费习惯等因素考虑，客群定位为中产阶级。 针对德州市场经济情况，周边市场产品叠加情况，将本项目各种类产品定位如下： 住宅产品（改善性住宅、80/90婚房、中年舒适住宅、复式住宅）；公寓产品（小户型公 寓、服务式公寓）；写字楼产品（甲级写字楼、MINI写字楼）；商业产品（购物商城、 国际风情美食街）；酒店产品（新型五星级酒店、商务快捷酒店、连锁酒店）。 内容提要 内容提要 PART 3价格定位 利润最大化、土地利用价值最大化一直是我们关心的主题。考虑到贵公司投资成本 巨大，为加快收回成本，赢取利润。根据德州市场房价情况，未来增值趋势等，依照快 销原则、结合市场原则、周期调整原则，我司建议住宅产品定价为6000元/㎡，公寓产品 定价为5500元/㎡，写字楼定价为7000元/㎡，美食街商铺产品定价为12000元/㎡—16000 元/㎡，此价格会根据市场情势及时调整。 PART 4推广策略 项目推广一直和销售情况息息相关。依托红星美凯龙品牌实力，高树形象，集中针 对实质性客户群—中产阶级，低价入市，运用快销手段，给项目整体造势，以达到快速 回收成本、尽快赢取利润的目的。考虑项目产品形态多，我司针对住宅产品，建议案名 为龙域公馆，城市之光（备选）。通过以报纸报刊、楼书折页为主，户外围挡、网络媒 体为辅组合方式进行宣传推广，推广主题为城中城·资本·家，广告语为2012，龙来了！希 望我们的创意思想和共同努力，能为红星美凯龙项目锦上添花。 目录 PART 1市场分析 一、2011年我国针对房地产市场出台的政策 1、政策汇总·· 2、政策解读·· 二、全国房地产市场情况及发展趋势 1、房地产市场现状 2、未来发展趋势 三、目标区域市场分析 1、德州概况· 2、德州市场经济情况· 3、德州政府规划·· 4、德州房地产市场发展分析·· 四、项目概况及SWOT分析 1、项目解读 2、SWOT分析 目录 PART 2市场定位 一、定位战略· 二、市场定位 1、整体市场定位· 2、整体形象定位· 3、理念定位·· 三、客户定位 1、中产阶级特点 2、住宅市场客户群定位· 3、商业市场客户群定位· 4、客群构成预判 四、产品定位 1、3大产权体系·· 2、5大产品组合·· 3、3大产权产品组合· 4、2大新型空间产品·· 。。。。。。