二00八 风险来临的第一年 从2006年上海市场暗潮涌动开始，07年初在各项经济数据结果统计之后，中央开始发力，酝酿已久的多项政策频频出台，对06年总体调空结果仍不理想是其主因，整个07年政策的紧箍咒越来越紧，至于08年后市发展，隐约之间，市场即将迎来最大的挑战，以下我们将从定量预测模型的角度出发，对于08市场走势深入研判。 首先，我们来看一组关于住宅的数据 成交套数 单套面积 未来变化 06年成交套数为18.49万套，比05年增长3.2万套，增加了2成。05年购房需求受宏观调空抑制延后及06年适宜结婚造成了刚性需求上涨。 07年单套成交面积为114.44平方米，06年该数字为115.83，两者接近，可以认为市场单套购房面积没有变化。 07.1.10再次表明了国务院和建设部严格实施70/90的决心，户型缩减大势所趋，可以预期的是，从08年开始，中小套型产品将集中且大量推出。 市场走势预测： 06年市场供应量为1932万平方米，07年该数字为2032万平方米。根据上海市住房建设规划：“十一五”期间，预计新开工住房约1亿平方米，从总数和近年来数字看，未来每年住宅市场新增供应将在2000万平方米。同时需要注意，根据网上房地产显示，现有未售以上市的住宅超过1000万平方米。 对于住宅方面的需求而言，我们认为07年是市场过渡的一年，市场成交和06年接近，商品住宅约2000万平方米，其中市场化住宅交易量1650万平方米。而08年，则是市场风险来临的第一年，市场需求预期会有一定程度的下降，其中市场化住宅1580万平方米，市场的不确定性取决于客户对拼凑住宅的接受程度以及整体市场是否稳定。 结合市场供需对比可以得知，08年应该说是非常重要的一年，从07年底的市场情况看，市场已经开始产生部分恐慌，纷纷对08年后市报有不确定性，这也直接影响了后续市场的信心。07年剩余的1000万方左右的可售余量，将成为08市场的潜在风险。08整体市场供大于求，市场缺口预计会有300万方左右，意味着市场余量将有可能进一步提高至1300-1400万平方米，市场隐含风险巨大。 中小户型尽早上市销售,大户型可继续观望 08年，应该说越往后市场压力越大，为来规避市场风险，项目应采取提前上市，但别墅及大户型产品、市中心房源可适当保留，等待后续市场的发展，在价格策略上，该类产品可以成为市场追捧的热点。 投资型产品快速上市 鉴于70/90产品的大量上市集中在08年，而市场为适应部分大户型客户需求必然出现大量拼凑产品，还需要进一步观察。目前，政府一方面在开发源头严格监管开发商刻意拼凑户型的意图；另一方面在销售终端，还会出台一系列持有税来限制购买多套户型的可能。一但出现大量拼凑户型，政府打压的同时，势必影响作为第二套住宅的别墅销售。 纯别墅社区价值提升 在70/90下，纯大户型社区，特别是纯别墅社区将会减少，但是为了在30%的大户型上面能够获得更大利润，势必出现大量的公寓+别墅的混合形态的社区。这种混合社区中的别墅产品如要在市场的尾追睹截中胜出，只能在产品上下大力气，走高性价比路线。 产品运营策略建议: 产品链拉大降低风险 70/90政策的严格执行意味着普通公寓产品,特别是小户型在未来将受到非常大的冲击.但对于中高段别墅和市中心高品质公寓更有竞争优势,产品链可考虑拉长,介入非重点调控的办公,酒店等调空冲击小的产品. 可考虑其他营销模式 目前多数开发商采取的都是B2C的销售模式,由于受众广,这中模式受市场变动影响较大,且销售成本高.我们认为目前这个阶段可以考虑建立相应的服务体系和支撑平台,以采取低成本且更有效的B2B模式,高端物业特别适宜采取这种模式. 研究土地价值调整定位 随着市场的变化,通过定位的调整去争夺有限的市场客户,我们认为在整体市场风险即将来临的时刻,非常重要的是谨慎和客观的定位,提高产品品质,以规避市场风险. 产品运营策略建议:。。。。。。